国泰君安东久新经济产业园-20250811

关于《关于国泰君安东久新经济产业园封闭式基础设施证券投资基金产品变更暨扩募份额上市及国君资管东久新经济产业园基础设施二期资产支持专项计划资产支持证券挂牌转让申请受理反馈意见》的回复

上海证券交易所：

上海国泰海通证券资产管理有限公司1已收到《关于国泰君安东久新经济产业园封闭式基础设施证券投资基金产品变更暨扩募份额上市及国君资管东久新经济产业园基础设施二期资产支持专项计划资产支持证券挂牌转让申请受理反馈意见》(20250327R0003)，经认真研究相关反馈意见，结合《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）业务办法（试行）》《上海证券交易所资产证券化业务指引》《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第1号—审核关注事项（试行）（2024年修订)》《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）业务指引第3号—新购入基础设施项目(试行)》等有关法律法规及有关规章的规定，就反馈意见答复如下：

一、主要反馈问题

（一）关于基础设施项目运营

1.关于租户集中到期。根据申报材料，新购入基础设施项目（以下简称本项目）包括南通和重庆项目，截至2024年9月末，2025年租约到期比例31.07%，2026年租约到期比例30.17%；前十大租户租赁面积占比约72.01%，加权剩余平均年限为2.20年。

（1）请管理人根据《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金(REITs)规则适用指引第1号—审核关注事项(试行）（2024年修订)》（以下简称《审核关注事项》）第二十五条要求，补充披露两个项目截至报告期末加权平均剩余租期、同区域可比项目退租后去化时间等，结合新签租约期限、续租意向及落实情况、区域同类产业园续租率等，说明租约集中到期对本项目运营稳定性的影响，充分揭示风险。

回复：

综合考虑期末加权平均剩余租期、同区域可比项目退租后去化时间及续租率表现、新签租约期限、2025年到期租约（经运营管理机构初步摸排预计可实现100%续租或新签）等因素。管理人认为租约集中到期对本项目运营稳定性的影响整体可控，已揭示相关风险。

管理人已在《招募说明书》“第十四部分-一、新购入基础设施资产概况-（三）新购入基础设施资产运营情况-4、新购入基础设施资产现金流分散性”补充披露两个项目截至报告期末加权平均剩余租期和同区域可比项目退租后去化时间，具体内容如下：

1）新购入基础设施资产截至报告期末加权平均剩余租期分别为1.80年和2.59年，加权平均签订租赁期限分别为5.65年和8.76年

截至2025年3月末，东久（南通）智造园和东久（重庆）智造园一期出租率分别为100%和90.50%，加权平均剩余租期分别为1.80年和2.59年，具体如下：

单位：平方米、年

<table><tr><td rowspan=1 colspan=8>东久（南通）智造园</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=1>承租方</td><td rowspan=1 colspan=1>租赁面积</td><td rowspan=1 colspan=1>租赁区域</td><td rowspan=1 colspan=1>租赁面积占比</td><td rowspan=1 colspan=1>起租日</td><td rowspan=1 colspan=1>到期日</td><td rowspan=1 colspan=1>签订租赁年限</td><td rowspan=1 colspan=1>剩余租赁期限</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=1>租户1</td><td rowspan=1 colspan=1>10,108.77</td><td rowspan=1 colspan=1>A8</td><td rowspan=1 colspan=1>19.49%</td><td rowspan=1 colspan=1>2021/6/1</td><td rowspan=1 colspan=1>2026/5/31</td><td rowspan=1 colspan=1>5.00</td><td rowspan=1 colspan=1>1.17</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=1>租户2</td><td rowspan=1 colspan=1>8,103.29</td><td rowspan=1 colspan=1>A7</td><td rowspan=1 colspan=1>15.62%</td><td rowspan=1 colspan=1>2021/6/1</td><td rowspan=1 colspan=1>2026/5/31</td><td rowspan=1 colspan=1>5.00</td><td rowspan=1 colspan=1>1.17</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=1>租户3</td><td rowspan=1 colspan=1>5,608.87</td><td rowspan=1 colspan=1>Al</td><td rowspan=1 colspan=1>10.81%</td><td rowspan=1 colspan=1>2021/1/15</td><td rowspan=1 colspan=1>2027/1/14</td><td rowspan=1 colspan=1>6.00</td><td rowspan=1 colspan=1>1.79</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=1>租户4</td><td rowspan=1 colspan=1>5,608.87</td><td rowspan=1 colspan=1>A2</td><td rowspan=1 colspan=1>10.81%</td><td rowspan=1 colspan=1>2021/4/15</td><td rowspan=1 colspan=1>2026/4/14</td><td rowspan=1 colspan=1>5.00</td><td rowspan=1 colspan=1>1.04</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=1>租户5</td><td rowspan=1 colspan=1>5,608.87</td><td rowspan=1 colspan=1>A3</td><td rowspan=1 colspan=1>10.81%</td><td rowspan=1 colspan=1>2020/11/10</td><td rowspan=1 colspan=1>2025/11/9</td><td rowspan=1 colspan=1>5.00</td><td rowspan=1 colspan=1>0.61</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=1>租户62</td><td rowspan=1 colspan=1>5,608.87</td><td rowspan=1 colspan=1>A4</td><td rowspan=1 colspan=1>10.81%</td><td rowspan=1 colspan=1>2020/10/1</td><td rowspan=1 colspan=1>2030/9/30</td><td rowspan=1 colspan=1>10.00</td><td rowspan=1 colspan=1>5.50</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=1>租户7</td><td rowspan=1 colspan=1>5,608.87</td><td rowspan=1 colspan=1>A5</td><td rowspan=1 colspan=1>10.81%</td><td rowspan=1 colspan=1>2020/11/10</td><td rowspan=1 colspan=1>2025/11/9</td><td rowspan=1 colspan=1>5.00</td><td rowspan=1 colspan=1>0.61</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=1>租户8</td><td rowspan=1 colspan=1>5,608.87</td><td rowspan=1 colspan=1>A6</td><td rowspan=1 colspan=1>10.81%</td><td rowspan=1 colspan=1>2023/7/15</td><td rowspan=1 colspan=1>2028/7/14</td><td rowspan=1 colspan=1>5.00</td><td rowspan=1 colspan=1>3.29</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=1>合计</td><td rowspan=1 colspan=1>51,865.28</td><td rowspan=1 colspan=1>1</td><td rowspan=1 colspan=1>100.00%</td><td rowspan=1 colspan=1>1</td><td rowspan=1 colspan=1>1</td><td rowspan=1 colspan=1>1</td><td rowspan=1 colspan=1>1</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=6>加权平均</td><td rowspan=1 colspan=1>5.65</td><td rowspan=1 colspan=1>1.80</td></tr></table>

单位：平方米、年

<table><tr><td colspan="8" rowspan="1">东久（重庆）智造园一期</td></tr><tr><td colspan="1" rowspan="1">承租方</td><td colspan="1" rowspan="1">租赁面积</td><td colspan="1" rowspan="1">租赁区域</td><td colspan="1" rowspan="1">租赁面积占比</td><td colspan="1" rowspan="1">起租日</td><td colspan="1" rowspan="1">到期日</td><td colspan="1" rowspan="1">签订租赁年限</td><td colspan="1" rowspan="1">剩余租赁期限</td></tr><tr><td colspan="1" rowspan="1">租户9</td><td colspan="1" rowspan="1">12,173.00</td><td colspan="1" rowspan="1">C</td><td colspan="1" rowspan="1">29.07%</td><td colspan="1" rowspan="1">2018/1/1</td><td colspan="1" rowspan="1">2027/12/31</td><td colspan="1" rowspan="1">10.00</td><td colspan="1" rowspan="1">2.75</td></tr><tr><td colspan="1" rowspan="1">租户10</td><td colspan="1" rowspan="1">6,441.37</td><td colspan="1" rowspan="1">B</td><td colspan="1" rowspan="1">15.38%</td><td colspan="1" rowspan="1">2018/3/1</td><td colspan="1" rowspan="1">2028/2/29</td><td colspan="1" rowspan="1">10.00</td><td colspan="1" rowspan="1">2.92</td></tr><tr><td colspan="1" rowspan="1">租户11</td><td colspan="1" rowspan="1">5,787.14</td><td colspan="1" rowspan="1">A</td><td colspan="1" rowspan="1">13.82%</td><td colspan="1" rowspan="1">2018/4/1</td><td colspan="1" rowspan="1">2026/3/31</td><td colspan="1" rowspan="1">8.00</td><td colspan="1" rowspan="1">1.00</td></tr><tr><td colspan="1" rowspan="1">租户133</td><td colspan="1" rowspan="1">1,072.00</td><td colspan="1" rowspan="1">D1-2</td><td colspan="1" rowspan="1">2.56%</td><td colspan="1" rowspan="1">2025/2/1</td><td colspan="1" rowspan="1">2025/5/31</td><td colspan="1" rowspan="1">0.33</td><td colspan="1" rowspan="1">0.17</td></tr><tr><td colspan="1" rowspan="1">租户13</td><td colspan="1" rowspan="1">5,465.58</td><td colspan="1" rowspan="1">D2</td><td colspan="1" rowspan="1">13.05%</td><td colspan="1" rowspan="1">2022/6/1</td><td colspan="1" rowspan="1">2030/5/31</td><td colspan="1" rowspan="1">8.00</td><td colspan="1" rowspan="1">5.17</td></tr><tr><td colspan="1" rowspan="1">租户14</td><td colspan="1" rowspan="1">5,465.58</td><td colspan="1" rowspan="1">D4</td><td colspan="1" rowspan="1">13.05%</td><td colspan="1" rowspan="1">2019/8/15</td><td colspan="1" rowspan="1">2027/8/14</td><td colspan="1" rowspan="1">8.00</td><td colspan="1" rowspan="1">2.37</td></tr><tr><td colspan="1" rowspan="1">租户15</td><td colspan="1" rowspan="1">2,732.79</td><td colspan="1" rowspan="1">D3-2</td><td colspan="1" rowspan="1">6.53%</td><td colspan="1" rowspan="1">2018/7/1</td><td colspan="1" rowspan="1">2028/6/30</td><td colspan="1" rowspan="1">10.00</td><td colspan="1" rowspan="1">3.25</td></tr><tr><td colspan="1" rowspan="1">租户164</td><td colspan="1" rowspan="1">2,732.79</td><td colspan="1" rowspan="1">D3-1</td><td colspan="1" rowspan="1">6.53%</td><td colspan="1" rowspan="1">2018/4/1</td><td colspan="1" rowspan="1">2025/3/31</td><td colspan="1" rowspan="1">7.00</td><td colspan="1" rowspan="1">0.00</td></tr><tr><td colspan="1" rowspan="1">合计</td><td colspan="1" rowspan="1">41,870.25</td><td colspan="1" rowspan="1">1</td><td colspan="1" rowspan="1">100.00%</td><td colspan="1" rowspan="1">1</td><td colspan="1" rowspan="1">1</td><td colspan="1" rowspan="1">1</td><td colspan="1" rowspan="1">1</td></tr><tr><td colspan="6" rowspan="1">加权平均</td><td colspan="1" rowspan="1">8.76</td><td colspan="1" rowspan="1">2.59</td></tr></table>

注：1）上表租赁面积占比系各租户租赁面积占项目已出租面积比例；2）上表部分租赁合同涉及无缝续租，此情况下签订租赁期限系原始合同与续租合同租赁期限的加总。

2）同区域可比项目退租后去化时间及续租率表现较为稳定

同区域可比项目中，根据运营管理机构提供的信息，东久上海运营的东久（南通）智能制造基地一期项目5报告期内共计3个租约到期，无缝续租和无缝新签比例为100%，其中2个租约无缝续租（10,330.88平方米）、1个租约无缝新签（7,845.04平方米）。东久上海运营的东久（重庆）智造园二期6，报告期内共2个租约到期，其中1个租约无缝新签（5,897.40平方米）、1个租约退租后19天实现新签（4,616.53平方米）。

同时基于评估机构已掌握的有效数据，南通市和重庆市新租户招商去化时间普遍在3-6个月。另近期南通和重庆区域市场部分到期续租面积如下表：

<table><tr><td rowspan=1 colspan=1>项目名称</td><td rowspan=1 colspan=1>到期面积</td><td rowspan=1 colspan=1>续租情况</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=1>南通某科创产业园</td><td rowspan=1 colspan=1>10,000 平方米</td><td rowspan=1 colspan=1>正常续租，期限5年</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=1>重庆某智能制造产业园</td><td rowspan=1 colspan=1>3,000平方米</td><td rowspan=1 colspan=1>正常续租，期限3年</td></tr></table>

从上述案例可知，历史三年及一期新购入基础设施资产同区域可比项目退租后去化情况以及续租率表现较为稳定。

3）报告期内新购入基础设施资产无缝新签/续租租约期限主

要集中在3-5年，整体较长

报告期内，新购入基础设施资产涉及到期面积共计57,338.28平方米，无缝新签（12,146.45平方米）和无缝续租（40,798.25平方米）面积占报告期内到期面积的92.34%。

报告期内，无缝新签/续租租约加权平均租赁期限分别为3.69年和3.71年，具体情况如下：

单位：平方米、年

<table><tr><td rowspan=1 colspan=7>东久（南通）智造园</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=1>类别</td><td rowspan=1 colspan=1>承租方</td><td rowspan=1 colspan=1>租赁面积</td><td rowspan=1 colspan=1>租赁区域</td><td rowspan=1 colspan=1>起租日</td><td rowspan=1 colspan=1>到期日</td><td rowspan=1 colspan=1>租赁年限</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=1>无缝新签</td><td rowspan=1 colspan=1>租户8</td><td rowspan=1 colspan=1>5,608.87</td><td rowspan=1 colspan=1>A6</td><td rowspan=1 colspan=1>2023/7/15</td><td rowspan=1 colspan=1>2028/7/14</td><td rowspan=1 colspan=1>5.00</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=7>东久（重庆）智造园一期</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=1></td><td rowspan=1 colspan=1>承租方</td><td rowspan=1 colspan=1>租赁面积</td><td rowspan=1 colspan=1>租赁区域</td><td rowspan=1 colspan=1>起租日</td><td rowspan=1 colspan=1>到期日</td><td rowspan=1 colspan=1>签订租赁年限</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=1>无缝续租</td><td rowspan=1 colspan=1>租户11</td><td rowspan=1 colspan=1>5,787.14</td><td rowspan=1 colspan=1>A</td><td rowspan=1 colspan=1>2023/4/1</td><td rowspan=1 colspan=1>2026/3/31</td><td rowspan=1 colspan=1>3.00</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=1>无缝续租</td><td rowspan=1 colspan=1>租户10</td><td rowspan=1 colspan=1>6,441.37</td><td rowspan=1 colspan=1>B</td><td rowspan=1 colspan=1>2023/3/1</td><td rowspan=1 colspan=1>2028/2/29</td><td rowspan=1 colspan=1>5.00</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=1>无缝续租</td><td rowspan=1 colspan=1>租户9</td><td rowspan=1 colspan=1>12,173.00</td><td rowspan=1 colspan=1>C</td><td rowspan=1 colspan=1>2023/1/1</td><td rowspan=1 colspan=1>2027/12/31</td><td rowspan=1 colspan=1>5.00</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=1>无缝续租</td><td rowspan=1 colspan=1>租户12</td><td rowspan=1 colspan=1>5,465.58</td><td rowspan=1 colspan=1>D1</td><td rowspan=1 colspan=1>2024/2/1</td><td rowspan=1 colspan=1>2025/1/31</td><td rowspan=1 colspan=1>1.00</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=1>无缝新签</td><td rowspan=1 colspan=1>租户13</td><td rowspan=1 colspan=1>1,072.00</td><td rowspan=1 colspan=1>D1-2</td><td rowspan=1 colspan=1>2025/2/1</td><td rowspan=1 colspan=1>2025/5/31</td><td rowspan=1 colspan=1>0.33</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=1>无缝新签</td><td rowspan=1 colspan=1>租户13</td><td rowspan=1 colspan=1>5,465.58</td><td rowspan=1 colspan=1>D2</td><td rowspan=1 colspan=1>2022/6/1</td><td rowspan=1 colspan=1>2025/5/31</td><td rowspan=1 colspan=1>3.00</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=1>无缝续租</td><td rowspan=1 colspan=1>租户16</td><td rowspan=1 colspan=1>2,732.79</td><td rowspan=1 colspan=1>D3-1</td><td rowspan=1 colspan=1>2023/4/1</td><td rowspan=1 colspan=1>2025/3/31</td><td rowspan=1 colspan=1>2.00</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=1>无缝续租</td><td rowspan=1 colspan=1>租户15</td><td rowspan=1 colspan=1>2,732.79</td><td rowspan=1 colspan=1>D3-2</td><td rowspan=1 colspan=1>2023/7/1</td><td rowspan=1 colspan=1>2028/6/30</td><td rowspan=1 colspan=1>5.00</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=1>无缝续租</td><td rowspan=1 colspan=1>租户14</td><td rowspan=1 colspan=1>5,465.58</td><td rowspan=1 colspan=1>D4</td><td rowspan=1 colspan=1>2024/8/15</td><td rowspan=1 colspan=1>2027/8/14</td><td rowspan=1 colspan=1>3.00</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=7>合计</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=1>无缝新签</td><td rowspan=1 colspan=1>1</td><td rowspan=1 colspan=1>12,146.45</td><td rowspan=3 colspan=3>加权平均</td><td rowspan=1 colspan=1>3.69</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=1>无缝续租</td><td rowspan=1 colspan=1>1</td><td rowspan=1 colspan=1>40,798.25</td><td rowspan=1 colspan=1>3.71</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=1>无缝新签和无缝续租</td><td rowspan=1 colspan=1>1</td><td rowspan=1 colspan=1>52,944.70</td><td rowspan=1 colspan=1>3.71</td></tr></table>

报告期内，各年度无缝续租和新签情况如下表：
单位：平方米

<table><tr><td rowspan=2 colspan=1></td><td rowspan=1 colspan=4>东久（南通）智造园</td><td rowspan=1 colspan=4>东久（重庆）智造园一期</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=1>无缝新签面积</td><td rowspan=1 colspan=1>无缝续租面积</td><td rowspan=1 colspan=1>到期面积</td><td rowspan=1 colspan=1>无缝新签和续租占</td><td rowspan=1 colspan=1>无缝新签面积</td><td rowspan=1 colspan=1>无缝续租面积</td><td rowspan=1 colspan=1>到期面积</td><td rowspan=1 colspan=1>无缝新签和续租占</td></tr></table>

<table><tr><td rowspan=1 colspan=1>2022年度</td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td rowspan=1 colspan=1>-</td><td rowspan=1 colspan=1>-</td><td rowspan=1 colspan=1>-</td><td rowspan=1 colspan=1>1</td><td rowspan=1 colspan=1>5,465.58</td><td rowspan=1 colspan=1>12,173.00</td><td rowspan=1 colspan=1>17,638.58</td><td rowspan=1 colspan=1>100.00%</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=1>2023年度</td><td rowspan=1 colspan=1>5,608.87</td><td></td><td></td><td rowspan=1 colspan=6>100%</td><td rowspan=1 colspan=1></td><td rowspan=1 colspan=1>17,694.09</td><td rowspan=1 colspan=1>17,694.09</td><td rowspan=1 colspan=1>100.00%</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=1>2024年度</td><td rowspan=1 colspan=1>-</td><td></td><td></td><td rowspan=1 colspan=6>-</td><td rowspan=1 colspan=1></td><td rowspan=1 colspan=1>10,931.16</td><td rowspan=1 colspan=1>10,931.16</td><td rowspan=1 colspan=1>100.00%</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=1>2025年1-3月</td><td rowspan=1 colspan=1>1</td><td></td><td></td><td rowspan=1 colspan=6>-</td><td rowspan=1 colspan=1>1,072.00</td><td rowspan=1 colspan=1>-</td><td rowspan=1 colspan=1>5,465.58</td><td rowspan=1 colspan=1>19.61%</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=1>小计</td><td rowspan=1 colspan=1>5,608.87</td><td></td><td></td><td rowspan=1 colspan=6>100%</td><td rowspan=1 colspan=1>6,537.58</td><td rowspan=1 colspan=1>40,798.25</td><td rowspan=1 colspan=1>51,729.41</td><td rowspan=1 colspan=1>91.51%</td></tr></table>

东久（重庆）智造园一期2024年度和2025年1-3月涉及部分短租租约。

租户12（原本整租 D1区域5,465.58平方米），由于战略方向向华东转移，整体搬迁，在2024年1月31日合同到期、续签至2025年1月31日后退租。

租户13为D2区域客户，所在行业为汽车配件，因短期订单增长，基于短期仓储需求自2025年2月1日起承租D1区域1,072.00平方米至2025年5月31日。

4）2025年到期租约经运营管理机构摸排和落实预计可实现100%续租或新签

截至2025年3月末，如考虑无缝续租面积和空置面积，新购入基础设施资产2025年到期面积累计为30,490.56平方米，截至本反馈回复提交之日，根据运营管理机构的说明，已完成无缝续租的面积为11,074.45平方米（占比36.32%）、已完成新签的面积为8,198.37平方米（占比26.89%）、有续租意向的面积为11,217.74平方米（占比36.79%）。具体情况如下：

单位：平方米

<table><tr><td>项目名称</td><td>租户编号</td><td>起租日</td><td>到期日</td><td>租赁面积</td><td>租赁面积占比</td><td>续租/新签租约洽谈 情况</td></tr><tr><td rowspan="3">东久（南通） 智造园项目</td><td>租户6</td><td>2020/10/1</td><td>2025/9/30</td><td>5,608.87</td><td>18.40%</td><td>已实现无缝续租至 2030年9月30日</td></tr><tr><td>租户5</td><td>2020/11/10</td><td>2025/11/9</td><td>5,608.87</td><td>18.40%</td><td>有续租意向</td></tr><tr><td>租户7</td><td>2020/11/10</td><td>2025/11/9</td><td>5,608.87</td><td>18.40%</td><td>有续租意向</td></tr><tr><td colspan="1" rowspan="4">东久（重庆）智造园一期项目</td><td colspan="1" rowspan="1">租户12</td><td colspan="1" rowspan="1">2019/2/1</td><td colspan="1" rowspan="1">2025/1/31</td><td colspan="1" rowspan="1">5,465.58</td><td colspan="1" rowspan="1">17.93%</td><td colspan="1" rowspan="1">已完成新签。其中1,072 平方米已于2025年2月1日由租户13承租（2025年5月31日到期），此区域于2025年9月1日起由新租户整租</td></tr><tr><td colspan="1" rowspan="1">租户16</td><td colspan="1" rowspan="1">2018/4/1</td><td colspan="1" rowspan="1">2025/3/31</td><td colspan="1" rowspan="1">2,732.79</td><td colspan="1" rowspan="1">8.96%</td><td colspan="1" rowspan="1">已完成新签，已由租户15自2025年4月1日起承租，到期日2028年6月30日，租赁期限3.25年</td></tr><tr><td colspan="1" rowspan="1">租户13</td><td colspan="1" rowspan="1">2022/6/1</td><td colspan="1" rowspan="1">2025/5/31</td><td colspan="1" rowspan="1">5,465.58</td><td colspan="1" rowspan="1">17.93%</td><td colspan="1" rowspan="1">已实现无缝续租至2030年5月31日</td></tr><tr><td colspan="1" rowspan="1">租户13</td><td colspan="1" rowspan="1">2025/2/1</td><td colspan="1" rowspan="1">2025/5/31</td><td colspan="1" rowspan="1">1,072.00</td><td colspan="1" rowspan="1">(此面积与租户12 相应面积重D叠，不再重复统计）</td><td colspan="1" rowspan="1">已完成新签，已由新租户自2025年9月1日起全部承租(承租面积还包括1空置的面积，合计5,465.58平方米），承租期限约57个月，合同已于2025年6月23日签署</td></tr><tr><td colspan="4" rowspan="1">合计</td><td colspan="1" rowspan="1">30,490.56</td><td colspan="1" rowspan="1">100.00%</td><td colspan="1" rowspan="1">/</td></tr></table>

注：本次反馈回复估值模型已考虑上述租约续租和新签情况，详见本反馈回复“一、主要反馈问题-（二）关于估值与现金流-1.关于出租率”的相关内容。

对于2026年以及未来到期的租约，根据运营管理机构的招商工作流程和在执行合同约定，鉴于工业厂房单一租户承租面积较大，运营管理机构通常在租约到期前至少6个月与租户启动沟通续租意向，分析客户需求做好租赁方案，为租户的租赁需求定制化租赁策略，以提升租赁吸引力及租户的租赁粘性。若租户不确定是否续约，运营管理机构将及时同步启动新租户招租接洽工作。

在扩募份额发行后，基金管理人将持续督促运营管理机构根据相关前置招商工作安排，提前做好租户续租意向摸排、租赁方案、定制化租赁策略以及替代租户的招商谈判工作，保障项目稳定运营。

5）租约集中到期对本项目运营稳定性的分析和风险揭示

管理人已在《招募说明书》中“重大风险提示-（三）与基础设施项目相关的风险-5、租户集中到期与招租的风险”更新披露相关风险如下：

“截至本招募说明书披露之日，新购入基础设施项目的租约到期年限分布在2025年、2026年、2027年、2028年、2030年，对应租约到期面积分别为15,022.53平方米、29,608.07平方米、23,247.45平方米、14,783.03平方米和11,074.45平方米，占可出租面积的比例分别为16.03%、31.59%、24.80%、15.77%和11.81%。

运营管理机构已对2025年到期的租约进行了逐一摸排，截至本招募说明书披露之日，预计2025年到期的面积可实现100%续租或新签租约。在扩募份额发行后，基金管理人将持续督促运营管理机构根据相关前置招商工作安排，提前做好租户续租意向摸排、租赁方案、定制化租赁策略以及替代租户的招商谈判工作，保障项目稳定运营。

若未来租约到期后未获续期且未获得新租约完成替代，新购入基础设施资产将面临一定的空置风险，进而导致新购入基础设施资产租赁服务收入和物业服务收入减少。”

(2)请管理人结合租户运营情况、固定资产投资、迁移成本等，并根据《审核关注事项》第二十七条要求，对基础设施基金存续期间是否存在重要租户换租、集中换租风险进行核查，充分揭示风险，并设置风险缓释措施。

回复：

经管理人核查，底层租户如重要现金流提供方历史经营稳定、所在行业发展情况良好；同时根据项目实际情况以及工业厂房租户行业特性，新购入基础设施资产底层租户固定资产投资和迁移成本较高，具备较强的租户粘性；另结合历史签约和续租情况以及2025年到期租约经运营管理机构摸排和落实预计可实现100%续租或新签，管理人认为重要租户换租、集中换租风险整体可控。

1）新购入基础设施资产历史运营情况稳定

租户经营方面，以重要现金流提供方为例，2022年末至2024年末净资产公允价值（长期股权投资期末余额/广汽集团持股比例）分别为22.61亿元、21.98亿元、20.03亿元。2022年度-2024年度，剔除分红影响，重要现金流提供方平均综合收益总额为4.24亿元，经营表现稳定。另经核查历史一年及一期租户用电、用水数据，底层租户总体运营较为平稳正常。

租金增长率方面，报告期内新购入基础设施资产租金增长率、在执行租约增长率、新签租约增长率整体高于增长率预测（2026年至2029年租金和物业管理费不增长，2030年至预测期结束3.0%，长期增长率2%）。

新签和续租方面，报告期内底层租户无缝新签和续租面积占报告期到期面积的92.34%，无缝新签和续租加权平均租赁期限分别为3.69年和3.71年，运营表现良好。

租金收缴率方面，截至招募说明书披露之日，新购入基础设

施资产报告期内租金收缴率均为100%、租金收缴正常。

2）底层租户所在行业发展情况良好

东久(南通)智造园租户所在的主要行业经营表现较为良好。截至2025年3月末，东久（南通）智造园租户行业主要分布在机械制造、电子设备、汽车配件、新材料，占比分别为41.12%、32.45%、15.62%、10.81%。主要租户所在的行业当前处于较快发展阶段。2024年度，南通市规模以上装备制造业增加值比上年增长9.5%。其中，专用设备制造业、汽车零部件制造业等行业增加值年内保持较高增速态势，分别增长14.4%、12.7%。工业企业盈利方面，南通市装备制造业利润比上年增长9.3%，其中汽车零部件、电子设备等行业利润增长较快，分别增长32.1%、17.5%。

截至2025年3月末，东久（重庆）智造园一期租户行业分布在汽车配件和新材料，面积占比分别为86.95%、13.05%。以汽车行业为例，2024年，重庆市汽车产量254.01万辆，增长9.4%，其中新能源汽车95.32万辆，增长90.5%。重庆项目所在的两江新区2024年汽车产业总产量为125万辆（较2023年116万辆增长7.76%)，传统汽车产量约70万辆，新能源汽车产量突破55万辆（较2023年36万辆增长52.78%），新区汽车产值实现2,482亿元、增长40.4%。

3）固定资产投资规模较大以及租户迁移成本较高系工业厂房项目较为典型的行业特征，有助于形成较强的租户粘性

固定资产投资方面，基础设施项目为标准工业厂房，该类物业目标客群较为集中，主要为汽车配件、机械制造、新材料等行业内具有一定规模的制造业企业，该类企业正式入驻后一般在厂房建设（如需）、改造、装修及生产线建设等方面普遍会投入较高的固定资产沉淀成本，有助于形成较强的租户粘性。

租户迁移成本方面，工业厂房租户如果搬迁，一般将产生规模较大的运输、重新安装费用，租户还需要大量时间进行设备调试，期间还涉及调试费用及生产中断损失。因此，租户整体搬迁成本较高，有助于进一步加强工业厂房项目的租户粘性，提升运营稳定性。

以东久（南通）智造园为例，根据2024年3月26日南通高新技术产业开发区管理委员会出具的《关于南通弗洛达实业有限公司参与国泰君安东久新经济REIT扩募相关事宜的无异议函》，“东久（南通）智造园的固定资产投资总额、宗地开发投资强度已符合《国有建设用地使用权出让合同》第十二条及《投资协议书》《产业发展协议》的相关要求”，前述文件主要系要求项目地均固定资产投资不低于410万元人民币/亩或60万美元/亩，固定资产总投资（包括建筑物、构筑物及其附属设施、设备投资和土地出让价款等）不低于53,719万元人民币或7,887万美元。东久（南通）智造园总投资额约1.41亿元，因此来自租户的固定资产投资规模预计不低于3.96亿元。

4）历史三年及一期租户无缝新签和无缝续期面积占比92.34%，报告期内租户续租意愿较强

截至2025年3月末，新购入基础设施项目仅有一家重要现金流提供方，系东久（重庆）智造园一期项目租户。2024年度，重要现金流提供方承租面积为12,173.00平方米，提供的现金流占新购入基础设施项目同一时期现金流总额的比例为12.99%。重要现金流提供方在东久（重庆）智造园一期建设初期就与重庆迪梦捷约定承租定制厂房，以作为在重庆长期发展的基础。重要现金流提供方于2018年首次签署了5年租约，并在2023年到期日之前完成续约，新租约为5年，租约约定租金年增长率为3%。考虑到重要现金流提供方历史承租稳定和续租情况良好，预计重要现金流提供方对未来收入的贡献相对稳定，重要现金流提供方换租风险较小。

租户集中换租方面，考虑到历史三年及一期内，无缝新签和无缝续期面积占历史三年及一期到期面积的92.34%，且无缝续租面积占历史三年及一期到期面积的71.15%，以及租户前期设备购置和潜在迁移成本较高，预计未来租户集中换租的风险较为可控。

5）2025年到期租约经运营管理机构摸排和落实预计可实现100%续租或新签

管理人已在本反馈回复“一、主要反馈问题-（一）关于基础设施项目运营-1.关于租户集中到期-（1）-4）”详细披露。

管理人已在《招募说明书》“重大风险提示-（三）与基础设施项目相关的风险-5、租户集中到期与招租的风险”更新披露相关风险。此外，基金管理人已在《招募说明书》中“重大风险提示-（三）与基础设施项目相关的风险”更新披露相关风险如下：

“2、重要现金流提供方经营、财务、换租和定制化风险

截至2025年3月末，新购入基础设施项目仅涉及一家重要现金流提供方，系东久（重庆）智造园一期项目租户，承租面积为12,173.00平方米，租赁合同到期日为2027年12月31日。

2024年度，重要现金流提供方提供的现金流占新购入基础设施项目同一时期现金流总额的比例为12.99%。

基础设施基金存续期内，若重要现金流提供方经营陷入困境或出现退租、拒绝履约等情形，可能会对基础设施项目的稳定经营产生不利影响，导致基础设施项目现金流下降。

同时重要现金流提供方在东久（重庆）智造园一期承租定制厂房，定制化厂房仍具有较强的通用性，因此重要现金流提供方退租后如不进行移除，此定制化安排也不构成引入新租户的实质阻碍。同时基础设施基金存续期内，虽然针对重要现金流提供方的定制化安排在建筑返还时存在较为妥善的处理方式，即承租人自行移除、承租人承担一定费用前提下的出租人移除或出租人书面同意前提下的不移除安排，如重要现金流提供方退租定制厂房，仍有可能会对项目运营、出租率、大额费用支出产生一定不利影响，导致基础设施项目现金流下降。”

6）基金管理人已就基础设施基金存续期间重要租户换租、集中换租对基金稳定运营的潜在影响设置缓释措施

A通过多元化的运营管理服务提升租户粘性

新购入基础设施资产配备丰富的运营管理人员，除了常规的招商和租金和水电费催缴外，现场人员还参与协调租户与地方政府、金融机构沟通，协助租户争取优惠产业和金融政策，提供多元化的租户服务形成区域产品竞争力，赋能租户正常生产经营和项目稳定运营。

B.成熟的续租洽谈及防范违约机制

根据运营管理机构的招商工作流程和在执行合同约定，鉴于工业厂房单一租户承租面积较大，运营管理机构通常在租约到期前至少6个月与租户启动沟通续租意向，分析客户需求做好租赁方案，为租户的租赁需求定制化租赁策略，以提升租赁吸引力及租户的租赁粘性。若租户不确定是否续约，运营管理机构将及时同步启动新租户招租接洽工作。

新购入基础设施资产涉及租户一般按租赁合同约定缴纳了保证金（3个月租金），若承租人在租赁期终止前单方面终止租赁合同或出现其他相关违约行为，则新购入项目公司有权按照租赁合同约定没收保证金。上述保证金安排可一定程度上缓释租户提前退租的风险。

C.发起人及运营管理机构产业租户储备丰富，招商和运营管理能力强，能有效保障项目租赁稳定性

东久工业专注于基础设施产业园区（厂房及研发办公）的开发建设及运营管理，聚焦城市圈带发展战略，布局长三角、京津冀、粤港澳大湾区及中西部等重点区域和城市。截至2025年3月末，东久工业持有并运营25个产业园资产，合计资产管理规模超过330亿元人民币，建筑面积超过230万平方米，可向项目持续导入租户资源。

运营管理机构东久上海专注于产业园区及厂房的投资与管理，在相关领域具备丰富的管理经验与优异的历史经营业绩。东久上海拥有专业且高效的管理团队，团队成员系在工业园区行业的市场招商、资产管理、工程管理、财务管理及法务管理的资深专业人士，来自于国内及国际知名资产管理/地产开发机构、四大会计师事务所、国内及国际房地产顾问企业、国际知名工程管理公司、知名律所等，招商和运营管理能力较强，可有效保障项目租赁稳定性。

D.本基金设置了奖惩对等的激励约束机制，能够有效督促和激励运营管理机构，充分激发运营管理团队的运营积极性

本基金针对运营管理机构设置了与新购入基础设施项目经营业绩实现效果相勾稽、奖惩对等的激励约束机制，并且进一步约定了运营管理团队的绩效评价与收入分配激励机制(详见本反馈回复“一、主要反馈问题-（三）关于运营管理安排-1.关于运营管理费-（2）关于绩效运营管理费”）。上述激励约束机制能够有效督促和激励运营管理机构及运营管理团队进一步强化对租户的日常管理和关注，在出现不利变化时能够及时发现、快速响应和积极应对，充分发挥其主观能动性，缓释重要租户换租、集中换租对基金稳定运营的潜在影响。

2.关于项目竞争力。根据申报材料，截至2024年9月末，南通市工业厂房存量约234万平方米，未来供应主要项目3个，合计约40.6万平方米。重庆市主要开发商开发标准厂房存量约673万平方米，未来供应主要项目8个，合计约93.8万平方米。请管理人补充说明或披露以下内容：

（1）结合区域产业发展、项目定位（如定制化厂房）、租户行业分布、租金竞争力及区位条件，说明本项目的核心竞争优势。

回复：

本项目核心竞争优势包括区域产业发展的集聚效应赋能项目平稳运营；稀缺的单层标准厂房属性与重工业行业客户生产需求的良好匹配、形成较强的租户粘性；项目交通便利、具备一定的区位优势。具体如下：

1）本项目得益于所在的南通高新区和重庆市两江新区产业经济快速发展，已形成产业集聚效应，未来将有助于项目运营稳定

东久（南通）智造园位于南通市通州区内的高新技术产业开发区（入围了工业和信息化部公布的2024国家高新区评价结果综合评价前50名)，南通市高新区围绕产业发展特点，明确产业定位，形成了以“一主一新一智”为特色的产业布局。“一主”即汽车和汽车零部件产业，“一新”即新一代信息技术产业，“一智”即智能制造产业。代表性企业包括多家世界500强、A股上市公司。如汽车及汽车零部件产业代表性企业包括安波福、文灿股份、广东鸿图等；新一代信息技术产业代表性企业包括深南电路、展华电子、生益科技、中科仪等；智能制造产业代表性企业包括宜家精密、震旦智能、江海股份、大族激光、嘉泰激光、准信自动化等。南通市高新区在原有汽车零部件、新一代信息技术和智能装备产业基础上，进一步细分产业赛道，形成了先进光伏、新型储能、集成电路装备及零部件、新型电子元器件等先进产业业态。特别是新型电子元器件产业，被江苏省评选为具有科技创新能力的“电子元器件产业集群”，是江苏省首批8个创新型集群之一。未来，东久（南通）智造园也有望在南通与长三角各地的区域联动发展中获益。

东久（重庆）智造园一期位于重庆市两江新区。主导产业及产业链现状方面，根据两江新区构建现代化产业体系专项行动，立足于打造先进制造业、数字经济、现代服务业三大发展高地，构建“2+4+X”现代产业体系。其中，汽车和电子两大制造业是两江新区主要支柱产业和压舱石，2024年汽车、电子产业分别完成产值1.652亿元、2.184亿元，分别占重庆市36.6%、29.7%。根据公开资料，两江新区已集聚长安汽车、长安福特、赛力斯等多家汽车整车企业，大陆、延锋、安道拓、赣锋锂电、信质电机等两百家核心零部件企业，具备新能源“三电”系统、智能网联核心软硬件、动力底盘车身等各大总成配套能力，涵盖从传统燃油车到智能网联新能源汽车的主要供应链体系，已形成“总部型研发+整车制造+核心配套+汽车批售+应用场景”的全链条发展格局。未来，随着重庆两江新区新能源汽车全产业链发展，东久（重庆）智造园一期有望持续获益。

2）本项目定位于稀缺的单层标准厂房资产、产品属性与工业生产需求高度匹配，有助于项目承接区域发展成果和企业需求，同时租户固定资产投资和迁移成本整体较高，租户粘性较强

南通项目及重庆项目均为单层标准厂房类资产，层高11米、承重大、防火等级高、空间与功能适应性强，符合区域经济快速发展所在的重工业行业企业生产需求，较目前南通和重庆区域供应较多的多层厂房具备吸引力和差异化竞争力，使得本项目可与地方产业发展形成较强的链接。以南通项目为例，部分租户需要安装大型注塑设备，明确需求为单层厂房且对柱距有一定要求；另有部分租户要求配备大型行车，而大型行车对屋顶承重、层高有一定技术要求，多层厂房较难满足。重庆项目周边汽车工业发达，一般汽车供应链厂商设备体积较大，对于层高、柱距、称重等均有明确技术要求，如部分租户需要安装大型冲压设备，明确提出需要租赁单层且层高10米的厂房。多层厂房受限于技术规格通常承载生命科学、生物医药、大健康研发等研发导向的轻工业生产需求，而对于重工业生产属性较强的行业如汽车、机械制造等，租户基本选用单层厂房或多层厂房的单层部分。

同时工业厂房租户通常在前期投入高成本生产线设施设备，固定资产投资和迁移成本整体较高，保证金安排使得租户违约成本较高，租户粘性和运营稳定性较强。详见本反馈回复文件“一、主要反馈问题-（一）关于基础设施项目运营-1.关于租户集中到期-（2）”的相关内容。

3）本项目交通便利、具备区位优势、便于企业与产业上下游主体的生产协作、受到租户青睐

东久（南通）智造园周边产业聚集度较高，临近重要交通枢纽，具有一定的竞争优势，项目距南通兴东国际机场10公里，距南通高铁站20公里，距南通港20公里。周边交通网络密集，海陆空立体交通体系完备。铁路方面，高铁直达上海、南京等长三角核心城市。公路方面，沈海高速、沪陕高速等多条高速公路交织成网，为物流运输提供了便捷通道。水运方面，依托南通港可直达世界各大港口，是长江经济带重要的海上门户。凭借着独特的地缘优势，南通成为长三角一体化发展的重要节点城市。区域内产业集聚效应显著，与上海、苏州等周边城市形成了良好的产业协作关系。

东久（重庆）智造园一期位于重庆市两江新区汽车产业聚集区龙兴工业园，属长江经济带，距市中心25公里，距江北机场15公里，地理位置优越。南部有渝万、渝利铁路，交通便利、通达。重庆市本级区域中，渝北区作为拥有中国内陆第一个国家级开发开放新区两江新区、中国唯一的“水港+空港”保税港区的行政区域，独特的区位优势对于各行业具有较强的入驻吸引力。

(2）分析未来新增供应对南通和重庆项目未来2-3年出租率、租金水平的潜在影响。

回复：

新购入基础设施资产所在区域未来2-3年新增供应中涉及直接竞争的项目有限，预计对新购入基础设施资产出租率、租金水平不会产生重大不利影响。

1）东久（南通）智造园

截至2025年3月末，东久（南通）智造园出租率为100%、2025年到期租约经初步摸排预计全部续租可能性较大，2025年3月末期末签约租金单价为23.1元/平方米/月（不含税）。

管理人和评估机构基于审慎考虑，假设预测期内项目出租率以及未来长期出租率均设定在94%，市场比准租金单价为22.1元/平方米/月（不含税），均低于报告期期末相应项目数据。管理人和评估机构认为估值模型已较为充分考虑到未来2-3年新增项目对出租率和租金水平的潜在影响，具体如下表：

单位：元/平方米/月（不含税）

<table><tr><td rowspan=1 colspan=1></td><td rowspan=1 colspan=1>2025年3月末出租率</td><td rowspan=1 colspan=1>出租率预测</td><td rowspan=1 colspan=1>2025年3月末期末签约租金单价</td><td rowspan=1 colspan=1>市场比准租金单价</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=1>东久（南通）智造园</td><td rowspan=1 colspan=1>100%</td><td rowspan=1 colspan=1>预测期内和长期出租率均按照94%假设</td><td rowspan=1 colspan=1>23.1</td><td rowspan=1 colspan=1>22.1</td></tr></table>

经统计，南通市通州区未来供应项目主要为2025年和2026年交付，且系多层厂房产品（在承重、柱间距、层高等多个维度均低于单层厂房，竞争力弱于单层厂房）或距离东久（南通）智造园较远的工业厂房项目，预计对东久（南通）智造园到期租约续签率、退租后新签租约以及租金价格水平可能造成的影响有限。

根据戴德梁行出具的《产业园区市场调研报告》，通州区作为南通市重要的制造业基地，拥有良好的产业基础和配套设施。经统计，未来通州区主要新增供应项目分别为赫联聚兴智能制造产业园和坤鼎智能制造及新材料标准厂房，其规划建筑面积分别为31万和10万平方米。其中赫联聚兴智能制造产业园距离东久（南通）智造园约8公里，占地235亩，其主要产品为多层标准厂房，建筑面积体量较大，首层层高为8-11.8米，二层及以上层高为4-6米，首层承重为2T，二层及以上承重较小。从建筑标准来看，该项目仅首层可与标的项目形成一定的直接竞争关系，因此实际具备竞争性的建筑面积较为有限。东久（南通）智造园层高11米、承重3T，在工业规格上整体高于赫联聚兴智能制造产业园首层厂房，更具竞争优势，项目稀缺性更强。

坤鼎智能制造及新材料厂房位于通州湾，直线距离约40公里，与东久（南通）智造园难以构成直接竞争关系。

<table><tr><td colspan="8" rowspan="1">南通市通州区未来供应主要项目</td></tr><tr><td colspan="1" rowspan="1">区域</td><td colspan="1" rowspan="1">项目名称</td><td colspan="1" rowspan="1">项目定位</td><td colspan="1" rowspan="1">开发商</td><td colspan="1" rowspan="1">规划建筑面积(万平方米)</td><td colspan="1" rowspan="1">与标的项目距离</td><td colspan="1" rowspan="1">项目现状/预计交付年份</td><td colspan="1" rowspan="1">技术指标分析</td></tr><tr><td colspan="1" rowspan="1">通州</td><td colspan="1" rowspan="1">郝联聚兴智能智造产业园</td><td colspan="1" rowspan="1">多层厂房</td><td colspan="1" rowspan="1">郝联</td><td colspan="1" rowspan="1">31</td><td colspan="1" rowspan="1">约8公里</td><td colspan="1" rowspan="1">预计2025年交付</td><td colspan="1" rowspan="1">首层层高为 8-11.8米，二层及以上层高为4-6米，首层承重为2T，二层及以上承重较小，仅首层与南通项目构成直接竞争</td></tr><tr><td colspan="1" rowspan="1">通州</td><td colspan="1" rowspan="1">坤鼎智能制造</td><td colspan="1" rowspan="1">多层</td><td colspan="1" rowspan="1">坤鼎</td><td colspan="1" rowspan="1">10</td><td colspan="1" rowspan="1">约40</td><td colspan="1" rowspan="1">预计2026</td><td colspan="1" rowspan="1">距离过远，难以构成</td></tr><tr><td colspan="1" rowspan="1"></td><td colspan="1" rowspan="1">及新材料标准厂房</td><td colspan="1" rowspan="1">厂房</td><td colspan="1" rowspan="1"></td><td colspan="1" rowspan="1"></td><td colspan="1" rowspan="1">公里</td><td colspan="1" rowspan="1">年交付</td><td colspan="1" rowspan="1">直接竞争关系</td></tr></table>

2）东久（重庆）智造园一期

截至2025年3月末，东久（重庆)智造园一期出租率为90.5%（根据已签署租赁合同，2025年9月1日起出租率为100%），2025年3月末期末签约租金单价为32.78元/平方米/月（不含税，不含物业费)。

管理人和评估机构基于审慎考虑假设预测期内项目出租率和长期出租率均设定为94%，市场比准租金单价为28.4元/平方米/月（不含税），整体低于报告期期末相应项目数据。管理人和评估机构认为估值模型已较为充分考虑到上述新增项目对出租率和租金水平的潜在影响，具体如下表：

单位：元/平方米/月（不含税）

<table><tr><td rowspan=1 colspan=1></td><td rowspan=1 colspan=1>2025年3月末出租率</td><td rowspan=1 colspan=1>出租率预测</td><td rowspan=1 colspan=1>2025年3月末期末签约租金单价</td><td rowspan=1 colspan=1>市场比准租金单价</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=1>东久（重庆）智造园一期</td><td rowspan=1 colspan=1>90.5%（2025年9月1日起出租率为100%)</td><td rowspan=1 colspan=1>预测期内和长期出租率均按照94%假设</td><td rowspan=1 colspan=1>32.78</td><td rowspan=1 colspan=1>28.4</td></tr></table>

重庆市未来供应项目主要为2025年-2027年交付，多系多层厂房产品（在承重、柱间距、层高等多个维度均低于单层厂房，竞争力弱于单层厂房），以及目标租户行业与东久（重庆）智造园一期存在较大差异，预计对东久（重庆）智造园一期到期租约续签率、退租后新签租约以及租金价格水平可能造成的经营影响有限。

根据戴德梁行出具的《产业园区市场调研报告》，东久（重庆）智造园一期所在的渝北区未来主要新增项目为龙兴智能制造基地二期，面积为39万平方米（包括多层及部分单层标准厂房，距离东久（重庆）智造园一期约8公里），预计该项目的单层部分或将对东久（重庆）智造园一期到期租约续签率、退租后新签租约以及租金价格水平造成一定的经营压力，但整体较为有限。

其余项目分别位于北碚区（52.3万平方米）和九龙坡区（4.4万平方米)，距离标的项目35-60公里，且北碚区和九龙坡区产业园主要系面向生命科学、生物医药、大健康研发行业租户或面向中小客户分割销售，与东久（重庆）智造园一期的目标客户存在差异。同时前述新增项目主要为多层厂房，与东久（重庆）智造园一期作为单层厂房在承重柱间距、层高等多个维度相比规格较低，因此不会对东久（重庆）智造园一期的经营产生不利影响。

未来几年，重庆市工业厂房新增供应主要基于北碚区、渝北区及九龙坡区的地理位置展开，按行政区划分来看，北碚区由于过往几年供应工业用地总数最高，为未来新增工业厂房的热门区域。重庆市未来部分新增供应详情如下所示：

<table><tr><td colspan="7" rowspan="1">重庆市未来供应主要项目</td></tr><tr><td colspan="1" rowspan="1">区域</td><td colspan="1" rowspan="1">项目名称</td><td colspan="1" rowspan="1">项目定位</td><td colspan="1" rowspan="1">开发商</td><td colspan="1" rowspan="1">规划建筑面积(万平方米)</td><td colspan="1" rowspan="1">与标的项目距离</td><td colspan="1" rowspan="1">项目现状(预计交付年份)</td></tr><tr><td colspan="1" rowspan="1">北碚区</td><td colspan="1" rowspan="1">两江大地（国际）生命科学园(二期)</td><td colspan="1" rowspan="1">面向研发为主的多层厂房，不构成核心竞争关系</td><td colspan="1" rowspan="1">重庆大地生物医药科技产业园发展有限公司</td><td colspan="1" rowspan="1">19.4</td><td colspan="1" rowspan="1">约35公里</td><td colspan="1" rowspan="1">一期已竣工并启动招商。二期项目为分批次施工，于2021年8月至2023年6月已陆续启动施工，于2025年年中竣工交付</td></tr><tr><td colspan="1" rowspan="1">北碚区</td><td colspan="1" rowspan="1">生物医药产业孵化基地</td><td colspan="1" rowspan="1">面向研发为主的多层厂房，不构成核心竞争关系</td><td colspan="1" rowspan="1">重庆两江新区水土高新技术产业园建设投资有限公司</td><td colspan="1" rowspan="1">24.3</td><td colspan="1" rowspan="1">约40公里</td><td colspan="1" rowspan="1">2023年4月开工建设，预计2023年完成项目基础施工，2027年竣工并交付</td></tr><tr><td colspan="1" rowspan="1">北碚区</td><td colspan="1" rowspan="1">中南高科·北碚科技智慧港项</td><td colspan="1" rowspan="1">面向中小客户的分割销售多层厂</td><td colspan="1" rowspan="1">中南高科产业集团西南公司</td><td colspan="1" rowspan="1">8.6</td><td colspan="1" rowspan="1">约45公里</td><td colspan="1" rowspan="1">2023年6月开工建设，2025年年中竣工交付</td></tr><tr><td colspan="1" rowspan="1"></td><td colspan="1" rowspan="1">目</td><td colspan="1" rowspan="1">房，不构成核心竞争关系</td><td colspan="1" rowspan="1"></td><td colspan="1" rowspan="1"></td><td colspan="1" rowspan="1"></td><td colspan="1" rowspan="1"></td></tr><tr><td colspan="1" rowspan="1">渝北区(两江新区）</td><td colspan="1" rowspan="1">龙兴智能制造基地二期</td><td colspan="1" rowspan="1">包括多层及部分单层标准厂房</td><td colspan="1" rowspan="1">重庆两江新区龙兴工业园建设投资有限公司</td><td colspan="1" rowspan="1">39.0</td><td colspan="1" rowspan="1">约8公里</td><td colspan="1" rowspan="1">2025年初开工建设，预计2026年7月底竣工交付</td></tr><tr><td colspan="1" rowspan="1">九龙坡区(高新区）</td><td colspan="1" rowspan="1">石板大健康产业园（一期）</td><td colspan="1" rowspan="1">面向研发为主的多层厂房</td><td colspan="1" rowspan="1">重庆科学城高新产业发展有限公司</td><td colspan="1" rowspan="1">4.4</td><td colspan="1" rowspan="1">约60公里</td><td colspan="1" rowspan="1">2023年年初开工建设，预计2025年11月竣工交付</td></tr><tr><td colspan="1" rowspan="1">总计</td><td colspan="1" rowspan="1">1</td><td colspan="1" rowspan="1">1</td><td colspan="1" rowspan="1">1</td><td colspan="1" rowspan="1">95.7</td><td colspan="1" rowspan="1">1</td><td colspan="1" rowspan="1">1</td></tr></table>

(3）针对供需变化可能带来的经营压力，充分揭示风险，评估设置风险缓释措施。

回复：

供给方面，南通市通州区未来供应项目主要为2025年和2026年交付、重庆市未来供应项目主要为2025年-2027年交付，均以多层厂房产品居多（在承重、柱间距、层高等多个维度均低于单层厂房，竞争力弱于单层厂房）或距离新购入基础设施项目较远或与新购入基础设施项目面向差异化的行业租户，预计对新购入基础设施项目到期租约续签率、退租后新签租约以及租金价格水平可能造成的经营压力整体较为可控。具体详见本反馈回复“一、主要反馈问题-（一）关于基础设施项目运营-2.关于项目竞争力-(2)”。

需求方面，新购入基础设施资产底层租户主要系汽车、机械制造、电子设备等行业主体，新购入基础设施资产所在地相关产业经济较快发展，为底层租户的持续稳定运营以及区域租赁需求提供了较为有利的支撑。本反馈回复已在“一、主要反馈问题-(一)

关于基础设施项目运营-1.关于租户集中到期-（2）”详述底层租户所在行业发展情况。

如未来东久（南通）智造园以及东久（重庆）智造园一期项目所在区域供需情况发生变化，新购入基础设施资产运营情况存在承压的风险。

1）基金管理人已在《招募说明书》“重大风险提示-（三）与基础设施项目相关的风险-1、基础设施项目运营风险”揭示风险

“基础设施基金投资集中度高，收益率很大程度依赖基础设施项目运营情况，基础设施项目可能因国家宏观调控和行业周期波动、基础设施项目所在区域的区位风险及周边其他基础设施项目带来的市场竞争和市场占有率下降、基础设施项目的承租人未履行相关合同责任导致的社会事件或其他原因导致出租率下降、租金市场价格出现大幅下降等因素影响，导致实际现金流大幅低于测算现金流，存在基金收益率不佳的风险，基础设施项目运营过程中租金、管理费等收入的波动也将影响基金收益分配水平的稳定。此外，基础设施基金可直接或间接对外借款，存在基础设施项目经营不达预期，基金无法偿还借款的风险。

特别地，本基金投资的基础设施项目为工业厂房，在其一定距离范围内可能存在与基础设施项目定位及目标客群类似的项目，可能与基础设施项目产生竞争，从而对租赁客户带来分流，对基础设施项目的出租率产生一定的不利影响。若承租方对某一类物业需求下降，将导致出租方竞相争取租户，或基础设施项目的管理风格、市场定位对承租方的吸引力下降等，都会影响基础设施项目的出租率和租金水平。”

2）基金管理人已就供需变化可能带来的经营压力对新购入基础设施项目稳定运营的潜在影响设置缓释措施

本次设置保证金安排、租约合同到期前摸排续约意向、发起人及运营管理机构招商和运营管理能力对项目租赁稳定性的保障，奖惩对等的激励约束等机制预计可缓释供需变化可能带来的经营压力，详见本反馈回复“一、主要反馈问题-（一）关于基础设施项目运营-1.关于租户集中到期-（2）-6）”。

3.关于重要现金流提供方。根据申报材料，重庆项目涉及一家重要现金流提供方，租赁期限至2027年12月31日，现金流占比为15.43%。

（1）请管理人根据《审核关注事项》第三十四条要求，补充披露重要现金流提供方基本情况及经营情况，并对其是否符合《审核关注事项》第三十四条第一款相关要求发表明确意见。

回复：

经核查本次新购入基础设施资产涉及一个重要现金流提供方，系东久（重庆）智造园一期项目租户。2024年度重要现金流提供方提供的现金流占新购入基础设施资产2024年度现金流总额的比例为12.99%。为审慎核查重要现金流提供方的履约能力，管理人已通过公开渠道信息检索了解其财务数据、经营情况、历史合法合规性，了解其历史租金支付情况，补充核查其有关股东情况。重要现金流提供方经营和财务情况良好，长期经营发展前景较好。重要现金流提供方股东背景强劲，能够为重要现金流提供方租赁稳定性提供较强保障。综上，管理人认为重要现金流提供方符合《审核关注事项》第三十四条第一款相关规定。

1）重要现金流提供方基本情况

<table><tr><td rowspan=1 colspan=2>重要现金流提供方</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=1>成立日期</td><td rowspan=1 colspan=1>2003年5月12日</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=1>企业类型</td><td rowspan=1 colspan=1>有限责任公司（外商投资、非独资）</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=1>注册资本</td><td rowspan=1 colspan=1>2302.2409万美元</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=1>经营范围</td><td rowspan=1 colspan=1>汽车零部件及配件制造;汽车零配件批发;企业管理咨询;技术服务、技术开发、技术咨询、技术交流、技术转让、技术推广；货物进出口</td></tr></table>

经了解，重要现金流提供方主要产品涵盖汽车空调系统、冷凝器、电动风扇、散热器总成等，为诸多知名汽车厂商提供零部件，与两江新区聚焦行业和发展规划相符。重要现金流提供方主要客户群体广泛，覆盖汽车行业众多品牌，具体包括广汽本田、广汽丰田、武汉东风本田、广汽乘用车、长安汽车、东风日产、长安福特、广汽菲亚特克莱斯勒等。

2）重要现金流提供方股东情况

根据公开信息查询，电装（中国）投资有限公司、广汽零部件有限公司分别持有重要现金流提供方60%和40%股权。重要现金流提供方实际控制人为株式会社电装，间接持有重要现金流提供方60%股权。

根据公开资料，株式会社电装在汽车零部件制造商中，营业额规模达到世界第二位，其中日本以外的海外所占比为57%。2023年8月，株式会社电装入选2023年《财富》世界500强排行榜，排名第303位。2023年度，株式会社电装财政年度的合并收入为472.92亿美元。

广州汽车集团股份有限公司（简称“广汽集团”）间接持有重要现金流提供方40%的股权，根据广汽集团发布的年报，其按照联营企业对重要现金流提供方进行列示，相关长期股权投资数据如下表：

单位：元币种：人民币

<table><tr><td rowspan=1 colspan=1>重要现金流提供方</td><td rowspan=1 colspan=1>期初余额</td><td rowspan=1 colspan=1>本期增减变动</td><td rowspan=1 colspan=1>期末余额</td><td rowspan=1 colspan=1>本期宣告发放现金股利</td><td rowspan=1 colspan=1>持股比例</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=1>2024年度</td><td rowspan=1 colspan=1>879,245,493</td><td rowspan=1 colspan=1>-77,975,836</td><td rowspan=1 colspan=1>801,269,657</td><td rowspan=1 colspan=1>186,401,457</td><td rowspan=1 colspan=1>40%</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=1>2023年度</td><td rowspan=1 colspan=1>904,422,081</td><td rowspan=1 colspan=1>-25,176,588</td><td rowspan=1 colspan=1>879,245,493</td><td rowspan=1 colspan=1>212,824,224</td><td rowspan=1 colspan=1>40%</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=1>2022年度</td><td rowspan=1 colspan=1>861,145,534</td><td rowspan=1 colspan=1>43,276,547</td><td rowspan=1 colspan=1>904,422,081</td><td rowspan=1 colspan=1>169,547,677</td><td rowspan=1 colspan=1>40%</td></tr></table>

注：联营企业的长期股权投资按照权益法核算，被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，总体而言，重要现金流提供方向其股东发放的现金股利呈波动上升趋势。

根据上表简单计算得出，重要现金流提供方2022年末至2024年末净资产公允价值（长期股权投资期末余额/广汽集团持股比例）分别为22.61亿元、21.98亿元、20.03亿元。2022年度-2024年度，剔除分红影响，重要现金流提供方平均综合收益总额为4.24亿元。重要现金流提供方净资产规模较大，虽然2022年末至2024年末略有下降但主要系发放现金股利所致。

3）重要现金流提供方历史续约和租金支付情况

重要现金流提供方在东久（重庆）智造园一期建设初期就与重庆迪梦捷约定承租定制厂房，所承租的定制厂房也奠定了重要现金流提供方在重庆长期发展的基础。重要现金流提供方于2018年首次签署了5年租约，并在2023年到期日之前完成续约，新租约为5年，租约约定租金年增长率为3%。考虑到重要现金流提供方历史承租和续租情况，预计重要现金流提供方对未来收入的贡献相对稳定。

经核查其历史租金支付情况，重要现金流提供方自2018年起承租基础设施项目厂房至2025年3月末，均足额支付租金，无租金欠缴情况，履约能力良好。

4）重要现金流提供方资信情况

经基金管理人及律师核查，重要现金流提供方最近三年不存在因严重违法失信行为被有权部门认定为失信被执行人、重大税收违法案件当事人或者涉及金融严重失信人等情形。

综上所述，基金管理人认为，重要现金流提供方资信情况良好，经营及财务状况良好，股东背景强劲，具备可持续经营能力，预计未来租赁稳定性较好，符合《审核关注事项》第三十四条第一款相关规定。

重要现金流提供方的基本信息、主营业务、行业属性与园区规划相符情况、股东情况、历史续约和租金支付情况、资信情况等详见《招募说明书》“第十四部分基础设施资产基本情况-一、新购入基础设施资产概况-(三)新购入基础设施资产运营情况-5、新购入基础设施资产的重要现金流提供方”。

（2）请管理人根据《审核关注事项》第三十四条第三款要求，补充披露重要现金流提供方的定制化要求及该租户的可替代性，结合租约期限及行业特性，说明对运营稳定性的影响，充分揭示风险，并设置风险缓释措施。

回复：

经基金管理人核查，重要现金流提供方的定制化安排主要系针对消防、承重、用电、通风等办公和生产需求进行安装和升级，有助于提升租赁稳定性。同时租赁合同已约定建筑返还安排，预计定制化对极端退租情形下的招租影响较小。叠加租约期限、行业特性以及重要现金流提供方已投入的固定资产投资，预计租赁稳定性较强。基金管理人已就重要现金流提供方的经营情况对稳定运营的潜在影响进行信息披露及风险揭示，并在保证金安排、提前摸排续约意向、提前储备意向租户、运营管理激励约束机制等方面设置风险缓释措施。

1）重要现金流提供方的定制化要求

根据重庆迪梦捷与重要现金流提供方签署的租赁合同，定制化主要系根据重要现金流提供方的办公和生产需求对厂房各个配置维度进行安装。具体包括将原设计的丁类消防升级为丙二类消防、设置喷淋装置、增加地坪承重、增加独立变电所、设置机械通风设备等。定制化安排由重庆迪梦捷负责工程的报建、施工、招投标、工程管理及测绘等全流程组织工作。成本方面，消防升级、增加地坪承重等由重要现金流提供方承担；为厂房改建获得必要批准及配套变更协调的成本、建设独立变电所、设置机械通风设备、行政管理支出及风险责任等由重庆迪梦捷承担。

2）重要现金流提供方的可替代性

虽然重要现金流提供方承租的是定制化厂房，但在租赁合同中已就定制化厂房建筑返还时设置较为妥善的条款，即承租人自行移除、承租人承担一定费用前提下的出租人移除或出租人书面同意前提下的不移除安排。定制化厂房仍具有较强的通用性，因此重要现金流提供方退租后如不进行移除，此定制化安排也不构成引入新租户的实质阻碍，基金管理人认为重要现金流提供方换租对项目运营、空置率、大额费用支出等影响总体较小，不构成不可替代性。

根据租赁合同，具体安排如下：在建筑返还方面，在租赁期届满或租赁合同提前终止，承租人应搬离房屋，并按照建筑返还标准的要求将房屋恢复至约定的状态（经核查房屋返还标准，主要系将相关改造、装修进行拆除和恢复原状，对新租户具有普适性)，特定的灾难损坏除外。承租人应移除所有的承租人自有设施、承租人改建以及任何出租人按照承租人要求所作的改造及承租人放置在房屋内的所有财产和物品，并对移除所造成的任何损坏加以修复，除非建筑返还标准另有约定或出租人另行书面同意承租人可不作上述移除。如承租人未按照约定作出上述移除，出租人可选择自行移除或处置，因前述拆除或处置所发生费用，包括但不限于管理费、公共事业费等均由承租人承担，但前述拆除或处置所发生的费用不得超过人民币100万元，如出租人另行书面同意承租人可不作上述移除，则承租人未移除的任何承租人自有设施、承租人改建、出租人按照承租人要求所作的改造及遗留在房屋内的财产和其他物品应被视为放弃，并可由出租人保存、移除或处置，且承租人无权要求出租人进行任何补偿。

3）租约期限及行业特性

重要现金流提供方于2018年首次签署了5年租约，并在2023年到期日之前完成续约5年。考虑到重要现金流提供方历史承租和续租情况，预计重要现金流提供方对未来收入的贡献相对稳定，重要现金流提供方换租风险较小。

工业厂房租户存在固定资产投入规模大、迁移成本高的显著特征，根据本反馈回复“一、主要反馈问题-（一）关于基础设施项目运营-1.关于租户集中到期-（2）”的相关内容可知，一般而言，工业厂房租户正式入驻后一般在厂房建设（如需）、改造、装修及生产线建设等方面普遍会投入较高的沉淀成本。根据前期统计数据，重要现金流提供方固定资产投资规模已达到7,100万元，如果进行搬迁，首先是将产生较大规模的运输及重新安装费用，还需要大量时间进行设备调试，进而造成较大的生产中断损失，同时已投入的装修改造成本预计较难收回，因此预计重要现金流提供方的租户粘性较大。

4）基金管理人已就重要现金流提供方的定制化要求及可替代性对新购入基础设施项目稳定运营的潜在影响进行信息披露及风险揭示

关于重要现金流提供方经营情况可能影响新购入基础设施项目稳定运营的相关风险，基金管理人已在《招募说明书》“重大风险提示-一、本基金特有风险-（三）与基础设施项目相关的风险”及“第八部分风险揭示-一、本基金特有风险-（三）与基础设施项目相关的风险”更新风险揭示。

5）基金管理人已就重要现金流提供方的定制化要求及可替代性对新购入基础设施项目稳定运营的潜在影响设置缓释措施

本次设置保证金安排、租约合同到期前摸排续约意向、发起人及运营管理机构招商和运营管理能力对项目租赁稳定性的保障、奖惩对等的激励约束等机制缓释重要现金流提供方的定制化要求及可替代性对新购入基础设施项目稳定运营的潜在影响，具体如下：

A.重要现金流提供方的保证金安排

重要现金流提供方缴纳了约为5.4个月起始月租金和物业管理费的保证金。若重要现金流提供方在租赁期终止前单方面终止租赁合同或出现其他相关违约行为，则新购入项目公司有权按照租赁合同约定没收保证金。上述保证金安排可促使重要现金流提供方按照租赁合同履约，一定程度上缓释租户提前退租的风险，避免定制化厂房因突发退租事件导致运营稳定受到影响的情况。

B.租约合同到期前确认续约意向并签署续租协议

根据重要现金流提供方当前在执行的租赁合同，重要现金流提供方有权于租赁期届满前提前6个月向出租人发出书面续展通知，否则视为承租人放弃行使续租权。承租人行使续租权的前提是：承租人不存在任何尚未纠正的违反租赁合同的情形；承租人已于前述期限内向出租人向出租人发出书面续租申请；及双方在租赁期届满2个月前协商一致并签署续租合同。若任一前提未被满足的，则承租人不享有续租权。

根据运营管理机构的招商工作流程，运营管理机构通常在租约到期前至少6个月与租户启动沟通续租意向，分析客户需求做好租赁方案，为租户的租赁需求定制化租赁策略，以提升租赁吸引力及租户的租赁粘性。若租户不确定是否续约，运营管理机构将及时同步启动新租户招租接洽工作，同步将征询新租户对于定制化部分的意见，如不拆除，运营管理机构将快速推进老租户腾退和新租户入驻的过渡期工作；如拆除，运营管理机构将与各方快速研讨确认拆除方案，缓释定制化拆除对项目稳定运营的影响。

C.发起人、运营管理机构产业租户储备丰富，招商和运营管理能力强，能有效保障项目租赁稳定性

东久工业专注于基础设施产业园区（厂房及研发办公）的开发建设及运营管理，聚焦城市圈带发展战略，布局长三角、京津冀、粤港澳大湾区及中西部等重点区域和城市。截至2025年3月末，东久工业持有并运营25个产业园资产，合计资产管理规模超过330亿元人民币，建筑面积超过230万平方米，可向项目持续导入租户资源。

运营管理机构东久上海专注于产业园区及厂房的投资与管理，在相关领域具备丰富的管理经验与优异的历史经营业绩。东久上海拥有专业且高效的管理团队，团队成员系在工业园区行业的市场招商、资产管理、工程管理、财务管理及法务管理的资深专业人士，来自于国内及国际知名资产管理/地产开发机构、四大会计师事务所、国内及国际房地产顾问企业、国际知名工程管理公司、知名律所等，招商和运营管理能力较强，可有效保障项目租赁稳定性。

D.本基金设置了奖惩对等的激励约束机制，能够有效督促和激励扩募运营管理实施机构，充分激发运营管理团队的主观能动性

本基金针对运营管理机构设置了与新购入基础设施项目经营业绩实现效果相勾稽、奖惩对等的激励约束机制，并且进一步约定了运营管理团队的绩效评价与收入分配激励机制（详见本反馈回复“一、主要反馈问题-（三）关于运营管理安排-1.关于运营管理费-（2）关于绩效运营管理费”)。上述激励约束机制能够有效督促和激励运营管理机构及运营管理团队进一步强化对租户的日常管理和关注，在出现不利变化时能够及时发现、快速响应和积极应对，充分发挥其主观能动性，缓释重要现金流提供方的定制化要求及可替代性对新购入基础设施项目稳定运营潜在影响。

4.关于租户集中度。根据申报材料，本项目汽车配件行业租户租赁面积占比为49.83%，其中南通和重庆项目租赁面积占比分别为15.62%和88.19%。请管理人根据《审核关注事项》第二十五条第三款要求，结合本项目所属区域产业集聚影响、行业支持政策以及底层租户运营情况，补充披露集中度较高的行业发展情况，并充分揭示风险。

回复：

新购入基础设施资产汽车配件行业租户租赁面积占比较高，主要系所属区域南通市高新区和重庆市两江新区相关产业集聚优势显著，考虑到地方持续的产业支持政策以及底层租户历史稳定的运营情况，新购入基础设施资产预计未来将持续与区域产业发展高度联动，相应地，如未来汽车产业发展不佳，可能对新购入基础设施资产运营造成负面影响，管理人已披露相关风险。

1）新购入基础设施资产所属区域产业集聚情况

详见本反馈回复“一、主要反馈问题-（一）关于基础设施项目运营-2.关于项目竞争力-（1）”。

2）产业支持政策

经梳理，新购入基础设施项目所在地已出具大量推动产业高质量发展的产业支持政策，对于各行业新增投资具有一定的吸引力，有望为相关行业的稳健发展提供较强的政策支持。具体如下：

<table><tr><td colspan="2" rowspan="1">东久（南通）智造园</td></tr><tr><td colspan="1" rowspan="1">政策名称</td><td colspan="1" rowspan="1">政策详情</td></tr><tr><td colspan="1" rowspan="1">《南通市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远</td><td colspan="1" rowspan="1">南通市高新区的发展定位为争创国家创新型特色园区，以汽车零部件、新一代信息技术（含人工智能）为主导产业，重点打造集成电路零部件产业园，深入建设国家火炬计划通州电子元器件及材料特色产业基地，努力将南通市高新</td></tr><tr><td colspan="1" rowspan="1">景目标纲要》</td><td colspan="1" rowspan="1">区建设成为扬子江城市群产业科技创新的核心区域，高新技术产业跨江合作的重要基地，重大科研成果转移转化的首选之地，高端人才创新创业的集聚高地，打造长三角科技合作重点平台。</td></tr><tr><td colspan="1" rowspan="1">《关于加快培育发展未来产业实施意见》</td><td colspan="1" rowspan="1">推动未来产业集群式发展，因地制宜发展新质生产力，积极把握未来发展主动权，重点布局未来空天、未来海洋、未来能源、未来材料、未来通信、未来健康六大未来产业方向，聚焦科创细分赛道，集中力量、集聚资源、集成政策，优先发展低空经济、深远海装备、新型储能、第三代半导体、通用人工智能、细胞和基因技术、合成生物等若干科创细分赛道</td></tr><tr><td colspan="1" rowspan="1">《关于促进民营经济发展壮大的若干举措》</td><td colspan="1" rowspan="1">鼓励民间投资参与重大项目建设优化产业用地模式</td></tr><tr><td colspan="1" rowspan="1">《关于加快新型工业化的若干政策措施》</td><td colspan="1" rowspan="1">提出全力推动工业项目引进推进、投产扩产，加快工业领域设备更新、智改数转网联步伐，提出包括支持高端制造业项目建设，积极争取超长期特别国债政策支持，鼓励制造业企业提高智改数转网联水平，撬动金融资源支持实体经济，推进制造业智能制造提升和公共服务平台建设，加强关键核心技术攻关，支持企业建设高能级创新载体，加大专精特新和高成长企业支持力度，推进工业用地提质增效，支持企业引育高端人才在内的10项举措，助力新型工业化的快速发展</td></tr></table>

<table><tr><td rowspan=1 colspan=2>东久（重庆）智造园一期</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=1>政策名称</td><td rowspan=1 colspan=1>政策详情</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=1>《两江新区深入推进新时代新征程新重庆制造业高质量发展行动方案（2023-2027年)》</td><td rowspan=1 colspan=1>提出构建“33511”现代制造业产业集群，即未来5年将做大做强智能网联新能源汽车、新一代电子信息制造业、新一代互联网及软件信息业3大主导产业；升级打造新能源及新型储能、生命健康、智能装备及智能制造3个支柱产业；培育壮大新型显示、半导体、卫星互联网、生物医药、生产性服务业5个特色优势产业；瞄准数字化、智能化、低碳化的方向，提前布局发展11个高成长细分产业和未来产业的“新星”产业集群，涉及人工智能、web3产业、智能家居、绿色低碳、虚拟现实、未来通信、AI及机器人、生命科学、区块链、类脑智能等</td></tr><tr><td rowspan=2 colspan=1>《重庆两江新区促进产业高质量发展若干政策措施》</td><td></td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=1>旨在加快构建两江新区现代化产业体系，不断强化“四链”融合、“四侧”协同，因地制宜发展新质生产力，扎实推动先进制造业、现代服务业、战略性新兴产业以及未来产业高质量发展。支持鼓励类产业项目获得税收减免：对以《西部地区鼓励类产业目录》中规定的鼓励类产业项目为主营业务，且其主营业务收入占企业收入总额60%以上的企业，减按15%</td></tr></table>

<table><tr><td rowspan=5 colspan=1></td><td rowspan=2 colspan=2></td><td rowspan=2 colspan=2>税率征收企业所得税。先进制造业企业按照当期可抵扣进项税额加计5%抵减应纳增值税税额。1）支持重大项目建设：鼓励各类优质产业项目在新区布局发展，对符合条件的项目，经综合评估可给予一定比例的专项奖励，单个项目原则上不超过5,000万元。2）鼓励企业开展技术改造：对固定资产投资额500万元及以上的备案技术改造项目，经综合评估可给予一定的专项奖励，单个项目原则上不超过 5,000万元。3）鼓励开展研发活动：对有研发投入且实现成果转化的项目，年度研发投入1,000万元及以上的，经综合评估可给予专项奖励，单个项目累计奖励金额不超过5,000万元。4)支持园区高质量发展：对具有一定产业集聚度的特色园区、科创孵化器，经认定，给予不超过500万元的一次性奖励。鼓励持续优化特色园区发展生态，做大做强园区，在开展年度综合考评基础上，每年可给予单个园区运营主体不超过5000万元的奖励。5）鼓励开拓海外市场：鼓励企业拓展国际市场，经认定，在完善海外营销和服务体系、获得市场准入、扩大市场规模等方面取得突破性进展的，可每年给予单个企业不超过5,000万元奖励</td></tr><tr></tr><tr><td rowspan=2 colspan=2>《重庆市高新技术企业和科技型企业“双倍增”行动计划（2023—2027年)》</td><td rowspan=2 colspan=2>分两个阶段实施，第一阶段到2025年，全市高新技术企业突破1万家、科技型企业超过6.7万家；第二阶段到2027年，高新技术企业、科技型企业在2022年基础上实现“双倍增”，分别超过1.28万家、8.6万家</td><td></td></tr><tr><td></td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=2>《重庆市未来产业培育行动计划(2024—2027年)》</td><td rowspan=1 colspan=2>到2027年，重庆全市未来产业发展取得实质性突破，技术创新能力明显提升，培育一批具有核心竞争力、带动作用强的骨干企业，形成一批具有全国竞争力的优势产业集群。重点引育未来产业领军人才（团队）30个，突破30项前沿关键核心技术，形成50个标志性产品，打造30个典型应用场景，孵化培育未来产业领域百家高新技术企业、百家专精特新企业，打造8～10个特色鲜明的市级未来产业先导区，高水平建设国家未来产业先导区</td><td></td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=2>《重庆市推动经济持续向上向好若干政策举措》</td><td rowspan=1 colspan=2>支持打造标志性科技创新成果，对新认定的全国重点实验室、国家技术创新中心、“一带一路”联合实验室等国家科技创新基地，分类分档给予支持。支持科技领军企业、产业链龙头企业等牵头承担的人工智能、核心软件、高端器件与芯片、先进制造、生物医药等重大重点科技专项，对单个项目给予资金支持；支持培育壮大先进制造业，支持具身智能机器人等新兴产业培育壮大，择优给予投资项目、技术攻关项目支持。支持未来产业前瞻布局，鼓励未来产业领域产品研发生产，对未来产业标志性产品给予奖励。推动轻纺等传统产业数字化转型升级，择优给予支持</td><td rowspan=2 colspan=1></td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=2>《重庆市人民政</td><td rowspan=1 colspan=2>为加快推动全市园区高质量发展，建设国家重要先进制造</td></tr></table>

<table><tr><td>府关于加快推进 全市产业园区高 质量发展的意见》</td><td>业中心，应加大财政支持力度，具体体现为： 国家和市政府认可的园区四至范围内，工业用地的出让金 在扣除国家和市计提的规费后，区县留成部分优先用于园 区基础设施建设；经确认后的工业项目生产性用房及仓 储、检验检测、自用车库等配套用房，减按国家和重庆市 规定计提的专项资金征收城市基础设施配套费（中心城区 一档区域每平方米68.6元，二档区域每平方米37元，其 他区域可自行确定)，免缴防空地下室易地建设费。市级 工业和信息化专项资金对建设成效较好的市级重点关键 产业园、成渝地区双城经济圈产业合作示范园区和“一区 两群”产业转移承接示范园区给予支持；对在园区内新建 的技术创新、工业互联网、智慧园区、中小企业等公共服</td></tr><tr><td>《重庆市智能装 备及智能制造产 业集群高质量发 展行动计划 ( 2023—2027 年)》</td><td>到2027年，计划全市智能装备及智能制造产业营收突破 5,000亿元，规模以上企业研发强度提升到3.5%，首台套 重大技术装备产品突破300个，全市规模以上制造业企业 进入数字化普及阶段，数字化研发设计工具普及率达到 87%，关键工序数控化率达到65%。 按照《行动计划》，我市将以建设成渝地区世界级装备制 造产业集群为目标，以推动装备制造智能化数字化为主 线，突出建设“智能制造装备、山地农机装备、先进动力 装备”3个优势产业集群，重点发展“无人机及通航装备、 智能电梯、传感器及仪器仪表、智能输变电装备、内河船 舶”5个特色产业集群，全面构建以“智能制造装备、智能 农机装备、智能交通装备、智能动力装备、智能电气装备、 智能检测装备”6个板块为支撑的“356”智能装备及智能制 造产业体系。</td></tr></table>

3）底层租户运营情况

报告期内新购入基础设施资产底层租户运营情况稳定，无缝新签和无缝续期面积占历史三年及一期到期面积的92.34%。具体新购入基础设施资产底层租户运营以及所在行业发展情况已在本反馈回复“一、主要反馈问题-（一）关于基础设施项目运营-1.关于租户集中到期-（2）”表述。

此外，经运营管理机构与新购入基础设施资产底层租户沟通摸排，底层租户主要业务面向内销，海外宏观环境变化对租户业务影响较小。

4）集中度较高的行业发展情况

本次新购入基础设施资产底层租户行业分布存在较为集中的情况，其中汽车配件行业租赁面积占比为47.48%，总体较高。其中汽车配件行业租赁面积主要集中在东久（重庆）智造园一期项目，占该项目已出租面积的86.95%。

2024年，东久（重庆）智造园一期项目所处的两江新区汽车产业量质齐升，完成产量125万辆，同比增长14.4%，总产值达2,482亿元，同比增长40.4%。其中新能源汽车的产量超过了55万辆，占重庆总产量的58%左右。汽车和电子两大制造业则是新区主要支柱产业和压舱石，全年汽车产业完成产值1,652亿元，占全市36.6%。根据公开资料，两江新区已集聚长安汽车、长安福特、赛力斯等多家汽车整车企业，大陆、延锋、安道拓、赣锋锂电、信质电机等两百家核心零部件企业，具备新能源“三电”系统、智能网联核心软硬件、动力底盘车身等各大总成配套能力，涵盖从传统燃油车到智能网联新能源汽车的主要供应链体系，已形成“总部型研发+整车制造+核心配套+汽车批售+应用场景”的全链条发展格局。

5）管理人已在《招募说明书》中“重大风险提示-（三）与基础设施项目相关的风险-4、租户行业集中度风险”披露相关风险

“本次新购入基础设施项目底层租户行业分布存在较为集中的情况，其中汽车配件行业租赁面积占比为47.48%，总体较高。其中汽车配件行业租赁面积主要集中在东久（重庆）智造园一期项目，占该项目已出租面积的86.95%。该项目坐落于重庆市渝北区龙兴镇汽车产业聚集区龙兴工业园，所在区域汽车产业集聚，项目周边有长安汽车、长安福特、赛力斯，大陆、延锋、安道拓、赣锋锂电、信质电机等两百家核心零部件企业，已经形成汽车产业的区域高度聚集，致力于打造高端智能制造产业聚集平台。基金存续期内如汽车配件行业竞争加剧、发展不佳，客观上可能对基金的运营表现产生不利影响。”

5.关于运营指标。请管理人根据《审核关注事项》第二十九条相关要求，完善《招募说明书》第十四部分基础设施资产基本情况之“一、新购入基础设施资产概况”的披露。

回复：

管理人已根据《审核关注事项》第二十九条相关要求在《招募说明书》中“第十四部分基础设施资产基本情况-一、新购入基础设施资产概况”补充披露如下内容：

经测算新购入基础设施资产历史三年及一期项目平均单价、有效租金单价以及最新一期新签合同实际租金单价，均与市场比准租金差异不大（2025年3月末，东久（南通）智造园、东久（重庆）智造园一期市场比准租金单价分别为22.1、28.4元/平方米/月）。东久（重庆）智造园一期2025年3月末有效租金单价（按当年度合同约定租金收入进行测算）略有下浮，主要系部分租户在该期间涉及租金优惠。具体情况如下表（下表价格均不含税）：

单位：元/平方米/月

<table><tr><td colspan="1" rowspan="1">项目名称</td><td colspan="1" rowspan="1">指标名称</td><td colspan="1" rowspan="1">2025年3月末</td><td colspan="1" rowspan="1">2024年末</td><td colspan="1" rowspan="1">2023年末</td><td colspan="1" rowspan="1">2022年末</td><td colspan="1" rowspan="1">2021年末</td></tr><tr><td colspan="1" rowspan="3">东久（南通）智造园</td><td colspan="1" rowspan="1">项目平均单价（期末签约租金）</td><td colspan="1" rowspan="1">23.1</td><td colspan="1" rowspan="1">23.0</td><td colspan="1" rowspan="1">22.0</td><td colspan="1" rowspan="1">21.2</td><td colspan="1" rowspan="1">20.5</td></tr><tr><td colspan="1" rowspan="1">有效租金单价（按租约内总租金收入进行测算）</td><td colspan="1" rowspan="1">21.3</td><td colspan="1" rowspan="1">21.3</td><td colspan="1" rowspan="1">20.7</td><td colspan="1" rowspan="1">20.3</td><td colspan="1" rowspan="1">20.3</td></tr><tr><td colspan="1" rowspan="1">有效租金单价（按当年度合同约定租金收入进行测算）</td><td colspan="1" rowspan="1">23.3</td><td colspan="1" rowspan="1">22.5</td><td colspan="1" rowspan="1">20.8</td><td colspan="1" rowspan="1">19.4</td><td colspan="1" rowspan="1">14.5</td></tr><tr><td colspan="1" rowspan="3">东久（重庆）智造园一期</td><td colspan="1" rowspan="1">项目平均单价（期末签约租金）</td><td colspan="1" rowspan="1">32.8</td><td colspan="1" rowspan="1">32.2</td><td colspan="1" rowspan="1">31.3</td><td colspan="1" rowspan="1">30.5</td><td colspan="1" rowspan="1">29.5</td></tr><tr><td colspan="1" rowspan="1">有效租金单价（按租约内总租金收入进行测算）</td><td colspan="1" rowspan="1">31.2</td><td colspan="1" rowspan="1">31.1</td><td colspan="1" rowspan="1">30.0</td><td colspan="1" rowspan="1">27.4</td><td colspan="1" rowspan="1">27.0</td></tr><tr><td colspan="1" rowspan="1">有效租金单价（按当年度合同约定租金收入进行测算）</td><td colspan="1" rowspan="1">30.2</td><td colspan="1" rowspan="1">30.6</td><td colspan="1" rowspan="1">28.1</td><td colspan="1" rowspan="1">30.3</td><td colspan="1" rowspan="1">29.2</td></tr><tr><td colspan="7" rowspan="1">2025年1-3月</td></tr><tr><td colspan="1" rowspan="1">东久（南通）智造园</td><td colspan="1" rowspan="2">最新一期新签合同实际租金单价</td><td colspan="5" rowspan="1">最新一期无新签合同</td></tr><tr><td colspan="1" rowspan="1">东久（重庆）智造园一期</td><td colspan="5" rowspan="1">最新一期新签租约单价为30.76元/平方米/月，略低于东久（重庆）智造园一期期末签约租金，但高于剔除租金单价较高定制厂房的平均单价30.28元/平方米/月</td></tr><tr><td colspan="7" rowspan="1">注：1）项目平均单价系各期末的项目平均租金，不含租赁优惠影响；2）有效租金单价分为两个口径统计，口径一按租约内总租金收入测算，具体计算公式为：租约内应收租金总额（元）/实际出租面积（平方米）/加权平均总租期（天），加权平均总租期（天 $) = ( \textstyle \sum _ { i = 1 } ^ { n }$ 租约i的总租期租约i的租约面积)/租约总面积，总租期包含租赁优惠影响；口径二按当年度合同约定租金收入进行测算，具体计算公式为：租约当年应收租金总额（元）/当年实际出租面积（平方米）/当年加权平均总租期（天），当年加权平均总租期（天） $\scriptstyle = ( \sum _ { i = 1 } ^ { n }$ 租约i的当年租期租约i的租约面积)/租约总面积，当年租期包含当年租赁优惠影响。</td></tr></table>

（二）关于估值与现金流

本次反馈回复管理人和评估机构综合考虑相关因素对新购入基础设施资产估值进行调整，与申报版本估值对比情况如下：

单位：亿元

<table><tr><td rowspan=1 colspan=1>资产名称</td><td rowspan=1 colspan=1>申报版本估值（基准日2024年9月30日）</td><td rowspan=1 colspan=1>本次反馈回复版本估值（基准日2025年3月31日）</td><td rowspan=1 colspan=1>估值下降幅度</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=1>东久（南通）智造园</td><td rowspan=1 colspan=1>2.01</td><td rowspan=1 colspan=1>1.70</td><td rowspan=1 colspan=1>-15.42%</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=1>东久（重庆）智造园一期</td><td rowspan=1 colspan=1>2.19</td><td rowspan=1 colspan=1>1.89</td><td rowspan=1 colspan=1>-13.70%</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=1>合计</td><td rowspan=1 colspan=1>4.20</td><td rowspan=1 colspan=1>3.59</td><td rowspan=1 colspan=1>-14.52%</td></tr></table>

本次反馈回复版本较申报版本具体调整参数如下： <table><tr><td rowspan=1 colspan=3>东久（南通）智造园</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=1>参数调整情况</td><td rowspan=1 colspan=1>申报稿</td><td rowspan=1 colspan=1>反馈稿</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=1>评估基准日</td><td rowspan=1 colspan=1>2024年9月30日</td><td rowspan=1 colspan=1>2025年3月31日</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=1>折现率</td><td rowspan=1 colspan=1>8.0%</td><td rowspan=1 colspan=1>7.5%</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=1>长期增长率</td><td rowspan=1 colspan=1>2.5%</td><td rowspan=1 colspan=1>2.0%</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=1>市场租金（不含物业管理费、不含增值税）</td><td rowspan=1 colspan=1>22.7元/平方米/月</td><td rowspan=1 colspan=1>22.1元/平方米/月</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=1>预测期市场租金增长率</td><td rowspan=1 colspan=1>3.5%</td><td rowspan=1 colspan=1>2026年至2029年不增长，2030年至预测期结束3.0%</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=1>预测期出租率</td><td rowspan=1 colspan=1>97%</td><td rowspan=1 colspan=1>94%</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=1>收缴率</td><td rowspan=1 colspan=1>100%</td><td rowspan=1 colspan=1>99%</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=1></td><td rowspan=1 colspan=2>东久（重庆）智造园一期</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=1>参数调整情况</td><td rowspan=1 colspan=1>申报稿</td><td rowspan=1 colspan=1>反馈稿</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=1>价值时点</td><td rowspan=1 colspan=1>2024年9月30日</td><td rowspan=1 colspan=1>2025年3月31日</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=1>折现率</td><td rowspan=1 colspan=1>8.0%</td><td rowspan=1 colspan=1>7.5%</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=1>长期增长率</td><td rowspan=1 colspan=1>2.5%</td><td rowspan=1 colspan=1>2.0%</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=1>市场租金（不含物业管理费、不含增值税）</td><td rowspan=1 colspan=1>29.8元/平方米/月</td><td rowspan=1 colspan=1>28.4元/平方米/月</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=1>预测期市场租金增长率</td><td rowspan=1 colspan=1>3.0%</td><td rowspan=1 colspan=1>2026年至2029年不增长，2030年至预测期结束3.0%</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=1>预测出租率</td><td rowspan=1 colspan=1>97%</td><td rowspan=1 colspan=1>94%</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=1>收缴率</td><td rowspan=1 colspan=1>100%</td><td rowspan=1 colspan=1>99%</td></tr></table>

1.关于出租率。根据申报材料，本项目预测期出租率为97%，预测期年均空闲期及免租期为5天。请管理人、评估机构根据《审核关注事项》之《第一号—产业园区》第十一条（二）的要求，

结合历史免租期、区域去化时间及供需情况，以及问题（一）的答复情况，论证出租率取值的合理性。

回复：

管理人和评估机构综合考虑历史免租期、区域去化、供需情况，在本次反馈回复中将新购入基础设施资产的出租率参数基于谨慎性考虑按照下表进行调整，对两个新购入基础设施资产预测期内出租率和长期出租率均调整为94%进行测算，整体而言，出租率取值具有合理性。

<table><tr><td rowspan=1 colspan=1>新购入基础设施资产</td><td rowspan=1 colspan=1>未来出租率假设、年均空闲期和免租期(申报稿)</td><td rowspan=1 colspan=1>未来出租率假设、年均空闲期和免租期(反馈回复稿)</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=1>东久（南通）智造园</td><td rowspan=1 colspan=1>1）97%2）每次更新租期时有效的年均空闲期及免租期为5天</td><td rowspan=1 colspan=1>1）预测期内和长期出租率均按照94%假设2）每次更新租期时有效的年均空闲期及免租期为5天</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=1>东久（重庆）智造园一期</td><td rowspan=1 colspan=1>1）97%2）每次更新租期时有效的年均空闲期及免租期为5天</td><td rowspan=1 colspan=1>1）预测期内和长期出租率均按照94%假设2）每次更新租期时有效的年均空闲期及免租期为5天</td></tr></table>

1）本项目历史免租期情况分析

经统计，截至2025年一季度末，东久（南通）智造园项目在执行租赁合同平均免租期为12.59天/年（不考虑公共卫生事件影响的平均免租期为11.82天/年），东久（重庆）智造园一期项目在执行租赁合同平均免租期为14.30天/年，新购入基础设施资产平均免租期为13.45天/年(不考虑公共卫生事件影响的平均免租期为13.06天/年）。空闲期方面，报告期内新购入基础设施资产无缝新签和续期面积占历史三年及一期到期面积的92.34%，历史空闲情况占比较少。本次假设签约租户空闲期和免租期14-15天/年。

<table><tr><td rowspan=1 colspan=2>项目名称</td><td rowspan=1 colspan=2>承租方</td><td rowspan=1 colspan=2>签订租赁期限（年）</td><td rowspan=1 colspan=2>租赁面积(平方米）</td><td rowspan=1 colspan=2>免租期协定</td><td rowspan=1 colspan=2>优惠金额(万元)</td><td rowspan=2 colspan=1></td></tr><tr><td rowspan=8 colspan=3>东久(南通）智造园项目</td><td rowspan=1 colspan=2>租户1</td><td rowspan=1 colspan=2>5.00</td><td rowspan=1 colspan=2>10,108.77</td><td rowspan=1 colspan=2>1)出租人同意在2021年6月1日至2024年5月31日期间给予承租人一定的租金优惠，根据租金明细，实际在2021年6月1日至2021年11月30日6个月期间给予租金优惠，优惠金额可折算为免租天数约92天2）另因公共卫生事件影响，单独签署补充协议，约定因市场环境影响，由甲方给予乙方相当于一个月租金金额的租金减免，具体在2023年一季度执行，可折算为免租天数约31天上述免租期合计123天</td><td rowspan=1 colspan=2>61.21</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=2>租户2</td><td rowspan=1 colspan=2>5.00</td><td rowspan=1 colspan=2>8,103.29</td><td rowspan=1 colspan=2>出租人同意在201年6月1日至2021年8月31日期间给予承租人一定的租金优惠，根据租金明细，可折算为免租天数约31天</td><td></td><td rowspan=1 colspan=2>17.10</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=2>租户3</td><td rowspan=1 colspan=2>6.00</td><td rowspan=1 colspan=2>5,608.87</td><td rowspan=1 colspan=2>出租人同意在2021年1月15日至2021年7月14日期间给予承租人一定的租金优惠，根据租金明细，可折算为免租天数约92天</td><td rowspan=1 colspan=2>33.96</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=2>租户4</td><td rowspan=1 colspan=2>5.00</td><td rowspan=1 colspan=2>5,608.87</td><td rowspan=1 colspan=2>出租人同意在2021年4月15日至2021年10月14日期间给予承租人一定的租金优惠，根据租金明细，可折算为免租天数约92天</td><td rowspan=1 colspan=2>33.96</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=2>租户5</td><td rowspan=1 colspan=2>5.00</td><td rowspan=1 colspan=2>5,608.87</td><td rowspan=1 colspan=2>无</td><td rowspan=1 colspan=2>0</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=2>租户6</td><td rowspan=1 colspan=2>10.00</td><td rowspan=1 colspan=2>5,608.87</td><td rowspan=1 colspan=2>1)出租人同意在2020年10月1日至2022年9月30日期间给予承租人一定的租金优惠，根据租金明细，可折算为免租天数约210天2）在2026年-2028年分别存在1个月免租期，共计90天</td><td rowspan=1 colspan=2>119.29</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=2>租户7</td><td rowspan=1 colspan=2>5.00</td><td rowspan=1 colspan=2>5,608.87</td><td rowspan=1 colspan=2>无</td><td rowspan=1 colspan=1>0</td><td></td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=2>租户8</td><td rowspan=1 colspan=2>5.00</td><td rowspan=1 colspan=2>5,608.87</td><td rowspan=1 colspan=2>出租人同意在2026年7月15日至2027年7月14日期间给予承租人一定的租金优惠，根据租金明细，可折算为免租天数约31天</td><td rowspan=1 colspan=1>13.48</td><td></td></tr><tr><td rowspan=2 colspan=1></td><td rowspan=2 colspan=2>东久(重庆）智造园一期</td><td rowspan=1 colspan=2>租户9</td><td rowspan=1 colspan=2>10.00</td><td rowspan=1 colspan=2>12,173.00</td><td rowspan=1 colspan=2>出租人给予承租人3个月租赁优惠期，根据租金明细，可折算为免租天数约93天</td><td rowspan=1 colspan=1>139.24</td><td></td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=2>租户10</td><td rowspan=1 colspan=2>10.00</td><td rowspan=1 colspan=2>6,441.37</td><td rowspan=1 colspan=2>1）2018年3月1日至2018年7月13日，小计135天为免租期2）出租人同意在2023年3月1日至2023年8月31日期间给与承租人一定的租金</td><td rowspan=1 colspan=1>131.86</td><td></td></tr></table>

<table><tr><td rowspan=8 colspan=2>项目</td><td rowspan=1 colspan=2></td><td rowspan=1 colspan=1>承租方</td><td rowspan=1 colspan=1>签订租赁期限（年）</td><td></td><td rowspan=1 colspan=4></td><td rowspan=1 colspan=1>租赁面积(平方米）</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=2></td><td rowspan=1 colspan=1></td><td></td><td></td><td rowspan=1 colspan=4></td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=2>租户11</td><td rowspan=1 colspan=1>8.00</td><td rowspan=1 colspan=1>5,787.14</td><td rowspan=1 colspan=1>1)2018年4月1日至2018年9月27日，小计180天为免租期2）出租人同意在2023年4月1日至2023年5月31日期间给与承租人一定的租金优惠，根据租金明细，可折算为免租天数约61天上述免租期合计241天</td><td rowspan=1 colspan=4>131.16</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=2>租户13</td><td rowspan=1 colspan=1>0.33</td><td rowspan=1 colspan=1>1,072.00</td><td rowspan=1 colspan=1>无</td><td rowspan=1 colspan=4>0</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=2>租户13</td><td rowspan=1 colspan=1>3.00</td><td rowspan=1 colspan=1>5,465.58</td><td rowspan=1 colspan=1>无</td><td rowspan=1 colspan=4>0</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=2>租户14</td><td rowspan=1 colspan=1>8.00</td><td rowspan=1 colspan=1>5,465.58</td><td rowspan=1 colspan=1>在2024年8月15日至2025年8月14日期间，租金优惠，根据租金明细，可折算为免租天数约133天</td><td rowspan=1 colspan=4>65.46</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=2>租户15</td><td rowspan=1 colspan=2>10.00</td><td rowspan=1 colspan=1>2,732.79</td><td rowspan=1 colspan=1>1）2018年7月1日至2018年9月30日小计92天免租2）出租人同意在2023年7月1日至2023年12月31日期间给予承租人一定的租金优惠，根据租金明细，可折算为免租天数约92天上述免租期合计184天</td><td rowspan=1 colspan=4>46.34</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=2>租户16</td><td rowspan=1 colspan=2>7.00</td><td rowspan=1 colspan=1>2,732.79</td><td rowspan=1 colspan=1>1）2018年4月1日至2018年6月30日小计3个月免租期，小计91天2）2023年4月1日至2023年4月30日小计1个月免租期，小计30天上述免租期合计121天</td><td rowspan=1 colspan=4>30.18</td></tr></table>

基础设施项目主要承租方为先进制造、新材料等生产型企业，此类租户生产设备安装调试周期长以及环评、消防等生产资质必备文件审批成本高，受搬迁成本制约，租赁粘性相对较高。根据运营管理机构提供数据显示，东久成熟运营的产业园区项目近五年平均续租率约为75%-80%。另报告期内新购入基础设施资产无缝新签和续期面积占报告期内到期面积的92.34%，无缝续租面积占报告期内到期面积的71.15%，达到经营稳定阶段后换租情形较少，本次按照平均续租率为70%进行审慎测算。此外，根据项目历史租赁情况，各项目租户按租赁面积加权平均的租期约为5-8年，按照平均租期为5年进行审慎测算。

经测算，基础设施项目平均每个租户每年的空闲期和免租期约为：（签约租户空闲期和免租期14-15天/年）*（1-续租率70%）=4.2天/年-4.5天/年。

综上所述，基础设施项目预测期年均空闲期和免租期为5天/年，相对审慎合理。

2）新购入基础设施资产及区域可比项目去化时间较短、历史经营情况表现较为稳定，项目出租率假设具有合理性

基础设施项目自运营起历史去化情况良好，去化周期较短。东久（南通）智造园项目自2020年7月投入运营后，在12个月爬坡期内即实现100%满租状态（2021年7月），较低于区域内产业园区平均去化周期20个月。2022年末至2025年3月末出租率均为100%。东久（重庆）智造园一期项目自2018年1月投入运营后，在20个月爬坡期内即实现100%满租状态（2019年8月)，与区域内产业园区平均去化周期20个月持平。历史三年期末出租率均为100%，截至2025年3月末出租率为90.50%，根据已签署的租赁合同，东久（重庆）智造园一期出租率将在2025年9月1日起达到100%。

<table><tr><td rowspan=1 colspan=1>新购入基础设施资产</td><td rowspan=1 colspan=1>出租率假设</td><td rowspan=1 colspan=1>2025年3月末出租率</td><td rowspan=1 colspan=1>2024年末出租率</td><td rowspan=1 colspan=1>2023年末出租率</td><td rowspan=1 colspan=1>2022年末出租率</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=1>东久（南通）智造园</td><td rowspan=1 colspan=1>预测期内和长期出租率均按照94%假设</td><td rowspan=1 colspan=1>100%</td><td rowspan=1 colspan=1>100%</td><td rowspan=1 colspan=1>100%</td><td rowspan=1 colspan=1>100%</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=1>东久（重庆）智造园一期</td><td rowspan=1 colspan=1>预测期内和长期出租率均按照 94%假设</td><td rowspan=1 colspan=1>90.50%</td><td rowspan=1 colspan=1>100%</td><td rowspan=1 colspan=1>100%</td><td rowspan=1 colspan=1>100%</td></tr></table>

同区域可比项目的去化情况已在本反馈回复“一、主要反馈问题-(一)关于基础设施项目运营-1.关于租户集中到期-(1)-2)”。报告期内新购入基础设施资产同区域可比项目退租后去化情况以及续租率表现较为稳定。

3）区域供需情况整体平稳，得益于地方产业经济快速发展，新购入基础设施资产未来出租水平有望保持稳定

新购入基础设施资产区域内供需情况已在本反馈回复文件“一、主要反馈问题-（一）关于基础设施项目运营-2.关于项目竞争力”集中表述。

基础设施资产业态为单层标准厂房项目，为工业市场上较为稀缺的产品形态。经与运营管理机构沟通了解，多层厂房通常情况下租赁单价为单层厂房的80-90%。由于多层厂房在层高、承重、行车、柱距、结构、采光、电梯可靠性、出入货便利性等技术指标方面与单层厂房相比存在一定的劣势，因此多层厂房通常承载生命科学、生物医药、大健康研发等研发导向的轻工业生产需求，而对于重工业生产属性较强的行业如汽车、机械制造等，租户基本选用单层厂房或多层厂房的单层部分。总体而言，单层厂房和多层厂房，面向的租户行业和类型存在一定差异。因此多层厂房的成本优势在一定程度上不构成对单层厂房的冲击。

从工业用地供应趋势来看，受到政府严格限制，一线及强二线城市工业用地供应逐年收紧，单层厂房新增供给受限。同时，随着政府对于厂房销售的限制增加，租赁厂房成为企业开启投产的主要途径。产权单一性、园区统一管理、建筑物硬件条件等是企业选址时的主要指标，因此对于优质的标准厂房项目来说整体呈现供小于求的趋势，项目入市后去化速度较快。

综上，管理人和评估机构认为本次反馈回复采用的出租率取值具有合理性。

2.关于租金增长率。根据申报材料，报告期内南通项目平均租金及物业管理费年增长率为4.02%；重庆项目租金年增长率基本为3%。预测期第1-10年，南通和重庆项目租金及物业管理费年增长率分别为3.5%和3%，第11年及之后长期增长率均为2.5%。

（1）请管理人明确上述租金及物业管理费披露口径，补充披露两个项目报告期内租金及物业管理费年均复合增长率。

回复：

租金及物业管理费系指在执行租赁合同所载的签约租金及物业管理费，系不考虑租金优惠、不含增值税的价格水平。根据本项目申报版本数据，南通项目平均租金及物业管理费年增长率4.02%，系根据截至价值时点所有在执行租赁合同约定的租期内固定增长率（首期至末期）进行算数平均得出。上述重庆项目租金年增长率采用相同口径。

报告期内东久（南通）智造园项目和东久（重庆）智造园一期项目期末签约租金单价年均复合增长率分别为3.83%和3.35%，期末签约物业管理费单价年均复合增长率分别为5.05%和-2.84%。具体如下表：

单价：元/平方米/月

<table><tr><td>东久（南通）智造园</td></tr></table>

<table><tr><td rowspan=1 colspan=1></td><td rowspan=1 colspan=1>报告期内年均复合增长率</td><td rowspan=1 colspan=1>2025年3月末</td><td rowspan=1 colspan=1>2024年末</td><td rowspan=1 colspan=1>2023年末</td><td rowspan=1 colspan=1>2022年末</td><td rowspan=1 colspan=1>2021年末</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=1>期末签约租金单价</td><td rowspan=1 colspan=1>3.83%</td><td rowspan=1 colspan=1>23.11</td><td rowspan=1 colspan=1>23.00</td><td rowspan=1 colspan=1>22.00</td><td rowspan=1 colspan=1>21.16</td><td rowspan=1 colspan=1>20.45</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=1>期末签约物业管理费</td><td rowspan=1 colspan=1>5.05%</td><td rowspan=1 colspan=1>1.69</td><td rowspan=1 colspan=1>1.68</td><td rowspan=1 colspan=1>1.61</td><td rowspan=1 colspan=1>1.49</td><td rowspan=1 colspan=1>1.44</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=7>东久（重庆）智造园一期</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=1>期末签约租金单价</td><td rowspan=1 colspan=1>3.35%</td><td rowspan=1 colspan=1>32.78</td><td rowspan=1 colspan=1>32.17</td><td rowspan=1 colspan=1>31.33</td><td rowspan=1 colspan=1>30.49</td><td rowspan=1 colspan=1>29.45</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=1>期末签约物业管理费</td><td rowspan=1 colspan=1>-2.84%</td><td rowspan=1 colspan=1>2.55</td><td rowspan=1 colspan=1>2.48</td><td rowspan=1 colspan=1>2.57</td><td rowspan=1 colspan=1>2.89</td><td rowspan=1 colspan=1>2.80</td></tr></table>

注：上表期末时点的签约租金单价和签约物业管理费系根据该时点在执行租赁合同约定的对应时点签约单价按面积加权平均计算得出。报告期内年均复合增长率系使用2021年末数据与2025年3月末数据按照复合增长算出。

如按照截至2025年3月末的在执行租赁合同统计，东久（南通）智造园项目在执行合同租金和物业费年增长率分别为4.02%和4.02%，东久（重庆）智造园一期项目在执行合同租金和物业费年增长率分别为 3%和4.29%(不考虑D1 区域对应的短租租约不含增长率的案例)，具体如下表：

单位：平方米

<table><tr><td colspan="6" rowspan="1">东久（南通）智造园</td></tr><tr><td colspan="1" rowspan="1">承租方</td><td colspan="1" rowspan="1">租赁面积</td><td colspan="1" rowspan="1">租赁区域</td><td colspan="1" rowspan="1">租赁面积占比</td><td colspan="1" rowspan="1">租金年增长率</td><td colspan="1" rowspan="1">物业费年增长率</td></tr><tr><td colspan="1" rowspan="1">租户1</td><td colspan="1" rowspan="1">10,108.77</td><td colspan="1" rowspan="1">A8</td><td colspan="1" rowspan="1">19.49%</td><td colspan="1" rowspan="1">每三年涨幅5%</td><td colspan="1" rowspan="1">每三年涨幅5%</td></tr><tr><td colspan="1" rowspan="1">租户2</td><td colspan="1" rowspan="1">8,103.29</td><td colspan="1" rowspan="1">A7</td><td colspan="1" rowspan="1">15.62%</td><td colspan="1" rowspan="1">5%</td><td colspan="1" rowspan="1">5%</td></tr><tr><td colspan="1" rowspan="1">租户3</td><td colspan="1" rowspan="1">5,608.87</td><td colspan="1" rowspan="1">Al</td><td colspan="1" rowspan="1">10.81%</td><td colspan="1" rowspan="1">4.5%</td><td colspan="1" rowspan="1">4.5%</td></tr><tr><td colspan="1" rowspan="1">租户4</td><td colspan="1" rowspan="1">5,608.87</td><td colspan="1" rowspan="1">A2</td><td colspan="1" rowspan="1">10.81%</td><td colspan="1" rowspan="1">5%</td><td colspan="1" rowspan="1">5%</td></tr><tr><td colspan="1" rowspan="1">租户5</td><td colspan="1" rowspan="1">5,608.87</td><td colspan="1" rowspan="1">A3</td><td colspan="1" rowspan="1">10.81%</td><td colspan="1" rowspan="1">5%</td><td colspan="1" rowspan="1">5%</td></tr><tr><td colspan="1" rowspan="1">租户6</td><td colspan="1" rowspan="1">5,608.87</td><td colspan="1" rowspan="1">A4</td><td colspan="1" rowspan="1">10.81%</td><td colspan="1" rowspan="1">2%</td><td colspan="1" rowspan="1">2%</td></tr><tr><td colspan="1" rowspan="1">租户7</td><td colspan="1" rowspan="1">5,608.87</td><td colspan="1" rowspan="1">A5</td><td colspan="1" rowspan="1">10.81%</td><td colspan="1" rowspan="1">5%</td><td colspan="1" rowspan="1">5%</td></tr><tr><td colspan="1" rowspan="1">租户8</td><td colspan="1" rowspan="1">5,608.87</td><td colspan="1" rowspan="1">A6</td><td colspan="1" rowspan="1">10.81%</td><td colspan="1" rowspan="1">4%</td><td colspan="1" rowspan="1">4%</td></tr><tr><td colspan="1" rowspan="1">合计</td><td colspan="1" rowspan="1">51,865.28</td><td colspan="1" rowspan="1">1</td><td colspan="1" rowspan="1">100.00%</td><td colspan="1" rowspan="1">一</td><td colspan="1" rowspan="1">1</td></tr><tr><td colspan="4" rowspan="1">算数平均值</td><td colspan="1" rowspan="1">4.02%</td><td colspan="1" rowspan="1">4.02%</td></tr></table>

单位：平方米

<table><tr><td rowspan=1 colspan=6>东久（重庆）智造园一期</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=1>承租方</td><td rowspan=1 colspan=1>租赁面积</td><td rowspan=1 colspan=1>租赁区域</td><td rowspan=1 colspan=1>租赁面积占比</td><td rowspan=1 colspan=1>租金年增长率</td><td rowspan=1 colspan=1>物业费年增长率</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=1>租户9</td><td rowspan=1 colspan=1>12,173.00</td><td rowspan=1 colspan=1>C</td><td rowspan=1 colspan=1>29.07%</td><td rowspan=1 colspan=1>3%</td><td rowspan=1 colspan=1>1</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=1>租户10</td><td rowspan=1 colspan=1>6,441.37</td><td rowspan=1 colspan=1>B</td><td rowspan=1 colspan=1>15.38%</td><td rowspan=1 colspan=1>3%</td><td rowspan=1 colspan=1>5%</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=1>租户11</td><td rowspan=1 colspan=1>5,787.14</td><td rowspan=1 colspan=1>A</td><td rowspan=1 colspan=1>13.82%</td><td rowspan=1 colspan=1>3%</td><td rowspan=1 colspan=1>5%</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=1>租户13</td><td rowspan=1 colspan=1>1,072.00</td><td rowspan=1 colspan=1>D1-2</td><td rowspan=1 colspan=1>2.56%</td><td rowspan=1 colspan=1>1</td><td rowspan=1 colspan=1>1</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=1>租户13</td><td rowspan=1 colspan=1>5,465.58</td><td rowspan=1 colspan=1>D2</td><td rowspan=1 colspan=1>13.05%</td><td rowspan=1 colspan=1>3%</td><td rowspan=1 colspan=1>5%</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=1>租户14</td><td rowspan=1 colspan=1>5,465.58</td><td rowspan=1 colspan=1>D4</td><td rowspan=1 colspan=1>13.05%</td><td rowspan=1 colspan=1>3%</td><td rowspan=1 colspan=1>5%</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=1>租户15</td><td rowspan=1 colspan=1>2,732.79</td><td rowspan=1 colspan=1>D3-2</td><td rowspan=1 colspan=1>6.53%</td><td rowspan=1 colspan=1>3%</td><td rowspan=1 colspan=1>5%</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=1>租户16</td><td rowspan=1 colspan=1>2,732.79</td><td rowspan=1 colspan=1>D3-1</td><td rowspan=1 colspan=1>6.53%</td><td rowspan=1 colspan=1>3%</td><td rowspan=1 colspan=1>5%</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=1>合计</td><td rowspan=1 colspan=1>41,870.25</td><td rowspan=1 colspan=1>1</td><td rowspan=1 colspan=1>100.00%</td><td rowspan=1 colspan=1>1</td><td rowspan=1 colspan=1>1</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=4>算数平均</td><td rowspan=1 colspan=1>3%</td><td rowspan=1 colspan=1>4.29%</td></tr></table>

注：上表租赁合同如涉及无缝续租，则仅统计续租合同约定的增长率数据。

(2）请管理人、评估机构根据《审核关注事项》之《第一号—产业园区》第十一条（三）的要求，结合项目所在城市以及区域宏观经济发展情况、最近一期新签租约租金增长率、区域可比项目租金水平、区域供需情况等因素的影响，充分说明预测期租金增长率、长期增长率的取值合理性。

回复：

管理人和评估机构基于审慎原则进一步调整参数假设：2026年至2029年租金和物业管理费不增长，2030年至预测期结束3.0%，长期增长率均由2.5%下调至2%。整体而言，基金管理人和评估机构认为参数取值具有合理性。

南通和重庆地区生产总值增长率表现较为强劲、高于全国水平，工业增加值增长率较高，为增长率参数提供了宏观经济方面的支撑。未来区域新增项目为多层厂房，在承重柱间距、层高等多个维度方面规格较低，预计仅首层物业可与新购入项目直接竞争，且新增项目多面向与新购入项目差异化的生命科学、生物医药、大健康研发行业租户或面向中小客户分割销售，对新购入项目影响有限。报告期内租金增长率、在执行租约增长率、新签租约增长率整体高于增长率预测，叠加低于报告期末签约租金的市场比准租金，未来预测租金收入可实现性较强。

<table><tr><td rowspan=1 colspan=1>新购入基础设施资产</td><td rowspan=1 colspan=1>租金增长率水平预测</td><td rowspan=1 colspan=1>报告期内租金和物业费年均复合增长率</td><td rowspan=1 colspan=1>在执行租约增长率算术平均</td><td rowspan=1 colspan=1>新签租约租金增长率</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=1>东久(南通)智造园</td><td rowspan=1 colspan=1>预测期内：2026年至2029年不增长，2030年至预测期结束3.0%;长期增长率：2%</td><td rowspan=1 colspan=1>租金：3.83%物业费：5.05%</td><td rowspan=1 colspan=1>租金：4.02%物业费：4.02%</td><td rowspan=1 colspan=1>1</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=1>东久(重庆)智造园一期</td><td rowspan=1 colspan=1>预测期内：2026年至2029年不增长，2030年至预测期结束 3.0%;长期增长率：2%</td><td rowspan=1 colspan=1>租金：3.35%物业费：-2.84%</td><td rowspan=1 colspan=1>租金：3%物业费：4.29%(上述数据不考虑 D1 区域对应的租期不高于一年的案例）</td><td rowspan=1 colspan=1>租金：3%物业费：5%(上述数据不考虑D1 区域对应的租期不高于一年的案例）</td></tr></table>

1）项目所在城市以及区域宏观经济发展情况

区域经济发展的情况详见本反馈回复“一、主要反馈问题-（一）关于基础设施项目运营-2.关于项目竞争力”的相关内容。基金管理人和评估机构认为新购入基础设施资产所在城市以及区域宏观经济发展情况可为2026年至2029年租金和物业管理费不增长，2030年至预测期结束3.0%，长期增长率2%提供一定的合理性。

2）最近一期新签租约租金增长率

如不考虑签约期限一年以内短租约的影响，最近一年及一期新签租约（仅涉及东久（重庆）智造园一期），租金和物业费年增长率分别为3%和5%。相关租金增长情况如下表：

<table><tr><td rowspan=1 colspan=7>东久（重庆）智造园一期</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=1>承租方</td><td rowspan=1 colspan=1>租赁面积</td><td rowspan=1 colspan=1>租赁区域</td><td rowspan=1 colspan=1>起租日</td><td rowspan=1 colspan=1>到期日</td><td rowspan=1 colspan=1>租金年增长率</td><td rowspan=1 colspan=1>物业费年增长率</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=1>租户12</td><td rowspan=1 colspan=1>5,465.58</td><td rowspan=1 colspan=1>D1</td><td rowspan=1 colspan=1>2024/2/1</td><td rowspan=1 colspan=1>2025/1/31</td><td rowspan=1 colspan=1>1</td><td rowspan=1 colspan=1>1</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=1>租户13</td><td rowspan=1 colspan=1>1,072.00</td><td rowspan=1 colspan=1>D1-2</td><td rowspan=1 colspan=1>2025/2/1</td><td rowspan=1 colspan=1>2025/5/31</td><td rowspan=1 colspan=1>1</td><td rowspan=1 colspan=1>1</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=1>租户14</td><td rowspan=1 colspan=1>5,465.58</td><td rowspan=1 colspan=1>D4</td><td rowspan=1 colspan=1>2024/8/15</td><td rowspan=1 colspan=1>2027/8/14</td><td rowspan=1 colspan=1>3%</td><td rowspan=1 colspan=1>5%</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=1>租户15</td><td rowspan=1 colspan=1>2,732.79</td><td rowspan=1 colspan=1>D3-1</td><td rowspan=1 colspan=1>2025/4/1</td><td rowspan=1 colspan=1>2028/6/30</td><td rowspan=1 colspan=1>3%</td><td rowspan=1 colspan=1>5%</td></tr></table>

注：上表租户15的新签租约签署时间为2025年2月15日，因此纳入上表统计范围，但不纳入报告期内起租的新签租约范围。

3）区域可比项目租金水平

根据评估机构出具的资产评估报告，评估机构采用比较法确 定工业厂房物业市场租金，首先按照区位条件及建筑形态等维度 进行比较和选择，确定可比实例；其次经充分考虑估价对象与可 比实例在交易时间、交易情况、不动产情况等方面的差异，修正 得到新购入基础设施资产的市场比准租金。

对于已出租部分物业，租赁期限内的租金采用租赁合同中约定的租金（即合同租金），租赁期外按照市场租金水平计算租赁收入。

反馈回复版本市场比准租金单价较申报版本合理下降，已进一步考虑市场风险，同时均低于报告期末签约租金单价，对老租户未来续租以及新租户承租均具有一定的吸引力。另一方面，当前预测采用的2026年至2029年租金和物业管理费不增长，长期增长率2%，总体低于报告期内租金和物业费年均复合增长率、在执行租约增长率、新签租约租金增长率。整体而言，未来预测

的租金收入可实现性较强。

具体如下表：

单位：元/平方米/月（不含税）

<table><tr><td></td><td></td><td></td><td rowspan=1 colspan=4></td><td rowspan=2 colspan=1></td><td rowspan=2 colspan=1>2025年3月末签约租金</td><td rowspan=2 colspan=1>2025年3月末签约物业管理费</td></tr><tr><td></td><td></td><td></td><td rowspan=1 colspan=1>市场比准租金单价</td><td rowspan=1 colspan=1>比准物业管理费单价</td><td rowspan=1 colspan=1>市场比准租金单价</td><td rowspan=1 colspan=1>比准物业管理费单价</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=1>东久（南通）智造园</td><td rowspan=1 colspan=1>23.11</td><td rowspan=1 colspan=1>1.69</td><td rowspan=1 colspan=1>22.1</td><td rowspan=1 colspan=1>2.0</td><td rowspan=1 colspan=1>22.7</td><td rowspan=1 colspan=1>2.0</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=1>东久（重庆）智造园一期</td><td rowspan=1 colspan=1>32.78</td><td rowspan=1 colspan=1>2.55</td><td rowspan=1 colspan=1>28.4</td><td rowspan=1 colspan=1>2.4</td><td rowspan=1 colspan=1>29.8</td><td rowspan=1 colspan=1>2.4</td></tr></table>

4）区域供需情况

新购入基础设施资产业态为单层标准厂房项目，为工业市场上较为稀缺的产品形态。相比多层厂房和研发厂房，单层厂房凭借其大跨度空间、层高及高承重地面优势，可满足大型设备安装和重型生产需求。稀缺的产品供给及区域旺盛的产业需求，可为预测期内的租金增长率和长期增长率设定提供一定的支撑。

区域供给方面，新购入基础设施资产所在区域未来2-3年新增供应中涉及直接竞争的项目有限，预计对新购入基础设施资产出租率、租金水平不会产生重大不利影响。另考虑到需求方面，新购入基础设施资产底层租户主要系汽车、机械制造、电子设备等行业主体，南通市高新区和重庆市两江新区相关产业经济较快发展，为底层租户的持续稳定运营以及区域租赁需求提供了较为有利的支撑。详见本反馈回复“一、主要反馈问题-（一）关于基础设施项目运营-2.关于项目竞争力”的相关内容。

5）长期增长率的取值合理性

A.南通市和重庆市未来经济高质量发展为长期增长率取值

2%提供了宏观层面的合理性

南通市是江苏省制造强市，是国务院确定的中国长三角经济中信和现代化港口城市。南通市地区生产总值在2015年以后基本稳定在6%-8%的增长区间。2024年，南通市全年实现地区生产总值12,421.9亿元，比上年增长6.2%。2020年，南通市迈入GDP万亿元城市行列，通州湾新出海口起步港区开港运营，南通新机场选址获批，北沿江高铁工可获批，南通成为上海“1+8”大都市圈成员城市，也是江苏“1+3”功能区中扬子江城市群、沿海经济带的重要一员。

重庆市是中西部地区唯一的直辖市。2022年重庆市地区生产总值首次超过广州，成为中国经济第四大城市。2024年，重庆市全年实现地区生产总值32,193.2亿元，比上年增长5.7%。随着共建“一带一路”、新时代西部大开发区域协调发展战略和长江经济带区域重大战略的实施，以及成渝地区双城经济圈和西部陆海新通道的建设，重庆正由内陆腹地成为开放前沿，区位优势和战略地位更加彰显。当前重庆市全市经济运行稳中有进，高质量发展扎实推进，新质生产力稳步发展。2024年，现代制造业集群体系持续壮大，“智能网联新能源汽车之都”国内外影响力显著增强，新能源汽车产业快速发展。

B.南通市和重庆市良好的工业发展基础为长期增长率取值2%提供了一定的合理性

2015年以来，南通市工业增加值稳步上升。2015-2023年间工业增加值复合增长率为7.2%，平均工业增加值增速为8.3%，若剔除受公共卫生事件影响的2020年，平均工业增加值增速可的2020年以及拥有极端值的2021年，2015-2023年间，规模以上工业企业营业收入平均增速可达8.1%（2018年及以前仅公布主营业务收入)，规模以上工业企业营业收入利润总额平均增速可达5.7%。2021-2024年间，规模以上工业企业利润率平均值为6.2%，体现出规上工业企业良好的经营水平和稳定的盈利能力。此外，截至2024年底，南通市累计拥有高新技术企业4,324家，净增702家。2024年全年高新技术企业产值同比增长5.2%，占规上工业总产值的比重达49.6%，比上年提高0.8个百分点，产业发展质量稳步提升。

2015年以来，重庆市工业增加值健康发展。2015-2024年，过去10年间，工业增加值复合增长率为5.3%，平均工业增加值增速为6.6%，而过去5年间，工业增加值复合增长率为6.3%，较过去10年的复合增长率增加1.0个百分点，工业发展增速总体加快，平均工业增加值增速为5.6%。2015-2024年，过去10年间，规模以上工业增加值平均增速为7.1%。2025年一季度，重庆市规模以上工业增加值同比增加3.6%。规模以上工业企业单位数从2015年的6,608家，增加至2024年的7,992家，复合增长率为2.1%。2015-2023年间，规模以上工业企业营业收入复合增长率为3.5%(2018年及以前仅公布主营业务收入)，企业利润总额平均增速为9.7%。剔除拥有极端值的2021年，企业利润总额平均增速仍可达6.3%。重庆市规上工业企业营收和利润总额的稳定增长体现了稳健的经营水平和盈利能力。此外，截至2024年底，重庆市累计拥有高新技术企业8,837家，较2023年的7,556家增加17.0%。除此之外，截至2024年底，全市已累计培育专合增长率为3.5%（2018年及以前仅公布主营业务收入)，企业利润总额平均增速为9.7%。剔除拥有极端值的2021年，企业利润总额平均增速仍可达6.3%。重庆市规上工业企业营收和利润总额的稳定增长体现了稳健的经营水平和盈利能力。此外，截至2024年底，重庆市累计拥有高新技术企业8,837家，较2023年的7,556家增加17.0%。除此之外，截至2024年底，全市已累计培育专精特新中小企业5,035家、专精特新“小巨人”企业310家、市级制造业单项冠军企业25家、国家级制造业单项冠军企业16家，产业发展的品质逐步迈向更高层次。

C.新购入基础设施资产历史经营情况为长期增长率取值2%提供了合理性

新购入基础设施项目历史及当前在执行的租约年限较长，其中南通项目、重庆项目在租租户按照面积加权平均租赁年限分别约为5.65年、8.76年。另考虑到两个基础设施项目的租户以机械制造、汽车配件、新材料等高新制造业为主，该类租户搬迁成本较高，租赁粘性较强，亦为中长期租金的稳定增长提供了一定保障。

报告期内，除东久（重庆）智造园一期项目期末签约物业管理费存在特殊情况外，新购入基础设施项目期末签约租金单价、期末签约物业管理费年均复合增长率均高于长期增长率取值2%。

综上，综合考虑城市宏观经济发展水平及基础设施项目自身经营性，基础设施项目长期增长率取值具备合理性。

3.关于经济指标约束。根据申报材料，南通项目税收强度指标未达标；重庆项目投资强度指标未获有关主管部门认定。请管理人、律师补充核查并披露相关经济指标约束合同包含的违约条款、违约责任以及项目违约的可能性，说明若项目违约所造成的经济损失是否构成本项目的成本，若构成，请管理人、评估机构在估值中予以充分考虑。

回复：

东久（南通）智造园税收强度方面，根据《投资协议书》和《产业发展协议》，违约成本主要系“甲方有权要求乙方退回前期已实际向乙方支付的租金补贴”以及“按比例扣减相应阶段的履约保证金，直至全部没收”。经核查，项目公司实际并未收到“租金补贴”，以及前期向指定账户缴纳的产业发展履约保证金为100万元人民币。综上可知，南通项目税收强度违约成本总体较小。东久（南通）智造园于2020年6月19日获取《建筑工程竣工验收备案表》，截至本文件提交之日，该项目已竣工5年、达到相关协议约定的税收强度考核时点，根据运营管理机构的说明，截至目前东久（南通）智造园不存在因税收强度未达标而导致其被要求承担相关协议项下违约责任的情况。

东久（重庆）智造园一期投资强度方面，根据土地出让合同，“出让人可以按照实际差额部分占约定投资总额和投资强度指标的比例，要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金”。根据东久上海、DMJ INDUSTRIAL HOLDING(HK)LIMITED提供的说明文件，截至2024年12月6日，东久（重庆）智造园一期的固定资产总投资和投资强度已达到《国有建设用地使用权出让合同》要求的水平。

东久上海、原始权益人已出具承诺函件对南通项目税收强度以及重庆项目投资强度涉及的违约经济损失进行承担，相关经济损失不构成本项目的成本。

管理人及律师已核查并披露相关经济指标约束合同包含的违约条款、违约责任以及项目违约的可能性，管理人已在招募说明书中“第十四部分基础设施资产基本情况-五、新购入基础设施资产合法合规性情况-（三）新购入基础设施资产涉及投资强度、税收强度的相关情况”披露前述文件涉及的违约条款、违约责任及违约可能性。并在《招募说明书》“重大风险揭示-（三）与基础设施项目相关的风险-3、部分新购入基础设施资产涉及投资强度、税收强度等经济指标约束的风险”披露相应的风险揭示。

4.关于收缴率。根据申报材料，本项目预测期内收缴率取值为100%。请管理人、评估机构充分考虑租金支付安排、首发项目及可比项目情况等审慎评估预测期收缴率取值。

回复：

新购入基础设施项目历史三年及一期租金收缴率总体保持较高水平，租金收缴和支付结算政策以及在《运营管理服务协议》中已约定租金收缴影响缓释措施，且首发项目自上市以来收缴率保持在较高水平进一步验证运营管理机构的管理有效性。但是管理人和评估机构基于审慎原则，将预测期内收缴率取值调整至99%，估值参数较为谨慎合理。

（1）历史三年及一期租金收缴率

基础设施资产近三年及一期租金收缴率总体保持较高水平，

历史三年及一期租金收缴率均为100%。

<table><tr><td rowspan=1 colspan=1>项目</td><td rowspan=1 colspan=1>2025年1-3月</td><td rowspan=1 colspan=1>2024年</td><td rowspan=1 colspan=1>2023年</td><td rowspan=1 colspan=1>2022年</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=1>东久（南通）智造园</td><td rowspan=1 colspan=1>100%</td><td rowspan=1 colspan=1>100%</td><td rowspan=1 colspan=1>100%</td><td rowspan=1 colspan=1>100%</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=1>东久（重庆）智造园一期</td><td rowspan=1 colspan=1>100%</td><td rowspan=1 colspan=1>100%</td><td rowspan=1 colspan=1>100%</td><td rowspan=1 colspan=1>100%</td></tr></table>

注：截至本反馈回复提交之日，东久（南通）智造园、东久（重庆）智造园一期2025年1-3月租金的期后收缴率均为100%。

(2)首发项目自上市以来收缴率整体保持在较高水平

根据本基金发布的2023年度、2024年度报告以及2025年度一季报，首发项目整体期末租金收缴率分别为99.80%、99.12%、95.45%（2025年一季报数据较低主要系东久（金山）智造园收缴率为85.59%，其他项目收缴率分布在98.79%-100%之间，考虑期后收款情况，截至本反馈回复文件披露之日收缴率为100%)，整体维持在较高水平。

（3）基础设施项目租金收缴和支付结算政策

基础设施项目租金收取方式主要为季度收取，即每三个月收取一次、一次性收取未来三个月的租金。根据运营管理机构制定的收款制度，项目公司于租赁合同约定的账期起始日（T日）前60-30天内向租户发送付款通知及发票。若租户未能按时支付租金，则项目公司将于对于T+15日以上的租户，每月一次，向租户发送催款函邮件。若T+45日之后在租户仍未缴纳租金的合理期限内（实际运营中通常为租户所缴纳的租赁保证金所能覆盖的租金期限，一般为3个月，即T+90日），可以向租户发送纸质催款函及警示函，如租户无法进一步履约可通过内部决策向租户发送解约函、要求租户提供担保并签订延期付款的补充协议、转租、或罚没押金保证金并终止租赁合同。

（4）基础设施项目租金收缴影响缓释措施

基金存续期间，为缓释基础设施项目租金收缴情况可能产生的负面影响，在本次扩募《运营管理服务协议》中约定如下：

截至每个年度12月31日，在该时点按照权责发生制应收回但未收回的资产运营收入视为“未收回资产运营收入”。运营管理机构应对未收回资产运营收入向新购入项目公司提供流动性支持，具体措施系递延支付运营管理机构对应金额的第四季度运营管理费。基于上述原则，若新购入项目公司后续实际收到前述未收回资产运营收入的部分或全部的，新购入项目公司应于实际收到相关款项后向运营管理机构无息返还前述递延支付的运营管理费的对应部分，为免疑义，前述返还的前提条件为待返还的递延支付的运营管理费金额不低于剩余未收回资产运营收入。但若新购入项目公司后续未收到前述未收回资产运营收入的，则新购入项目公司没有义务向运营管理机构返还前述运营管理费。

5.关于敏感性分析。请管理人、评估机构根据《审核关注事项》第四十四条第三款要求补充披露关于折现率、出租率、租金增长率等核心估值参数的敏感性分析。

回复：

管理人和评估机构根据《审核关注事项》第四十四条第三款要求补充披露关于折现率、出租率、市场租金及物业费增长率等核心估值参数的敏感性分析如下：

<table><tr><td colspan="2" rowspan="1">东久（南通）智造园</td><td colspan="1" rowspan="1">不同情境下估值(亿元)</td><td colspan="1" rowspan="1">估值变化比例</td></tr><tr><td colspan="1" rowspan="5">折现率变化</td><td colspan="1" rowspan="1">8.00%</td><td colspan="1" rowspan="1">1.59</td><td colspan="1" rowspan="1">-6%</td></tr><tr><td colspan="1" rowspan="1">7.75%</td><td colspan="1" rowspan="1">1.64</td><td colspan="1" rowspan="1">-4%</td></tr><tr><td colspan="1" rowspan="1">7.50%（基准）</td><td colspan="1" rowspan="1">1.70</td><td colspan="1" rowspan="1">0%</td></tr><tr><td colspan="1" rowspan="1">7.25%</td><td colspan="1" rowspan="1">1.76</td><td colspan="1" rowspan="1">4%</td></tr><tr><td colspan="1" rowspan="1">7.00%</td><td colspan="1" rowspan="1">1.82</td><td colspan="1" rowspan="1">7%</td></tr><tr><td colspan="1" rowspan="1">出租率变化</td><td colspan="1" rowspan="1">93.0%</td><td colspan="1" rowspan="1">1.68</td><td colspan="1" rowspan="1">-1%</td></tr><tr><td colspan="1" rowspan="4"></td><td colspan="1" rowspan="1">93.5%</td><td colspan="1" rowspan="1">1.69</td><td colspan="1" rowspan="1">-1%</td></tr><tr><td colspan="1" rowspan="1">94%（基准）</td><td colspan="1" rowspan="1">1.70</td><td colspan="1" rowspan="1">0%</td></tr><tr><td colspan="1" rowspan="1">94.5%</td><td colspan="1" rowspan="1">1.71</td><td colspan="1" rowspan="1">1%</td></tr><tr><td colspan="1" rowspan="1">95.0%</td><td colspan="1" rowspan="1">1.72</td><td colspan="1" rowspan="1">1%</td></tr><tr><td colspan="1" rowspan="5">市场租金及物业费增长率变化</td><td colspan="1" rowspan="1">2.50%</td><td colspan="1" rowspan="1">1.67</td><td colspan="1" rowspan="1">-2%</td></tr><tr><td colspan="1" rowspan="1">2.75%</td><td colspan="1" rowspan="1">1.69</td><td colspan="1" rowspan="1">-1%</td></tr><tr><td colspan="1" rowspan="1">3.00%（基准）</td><td colspan="1" rowspan="1">1.70</td><td colspan="1" rowspan="1">0%</td></tr><tr><td colspan="1" rowspan="1">3.25%</td><td colspan="1" rowspan="1">1.71</td><td colspan="1" rowspan="1">1%</td></tr><tr><td colspan="1" rowspan="1">3.50%</td><td colspan="1" rowspan="1">1.73</td><td colspan="1" rowspan="1">2%</td></tr><tr><td colspan="2" rowspan="1">东久（重庆）智造园一期</td><td colspan="1" rowspan="1">不同情境下估值(亿元)</td><td colspan="1" rowspan="1">估值变化比例</td></tr><tr><td colspan="1" rowspan="5">折现率变化</td><td colspan="1" rowspan="1">8.00%</td><td colspan="1" rowspan="1">1.78</td><td colspan="1" rowspan="1">-6%</td></tr><tr><td colspan="1" rowspan="1">7.75%</td><td colspan="1" rowspan="1">1.83</td><td colspan="1" rowspan="1">-3%</td></tr><tr><td colspan="1" rowspan="1">7.50%（基准）</td><td colspan="1" rowspan="1">1.89</td><td colspan="1" rowspan="1">0%</td></tr><tr><td colspan="1" rowspan="1">7.25%</td><td colspan="1" rowspan="1">1.95</td><td colspan="1" rowspan="1">3%</td></tr><tr><td colspan="1" rowspan="1">7.00%</td><td colspan="1" rowspan="1">2.02</td><td colspan="1" rowspan="1">7%</td></tr><tr><td colspan="1" rowspan="5">出租率变化</td><td colspan="1" rowspan="1">93.0%</td><td colspan="1" rowspan="1">1.87</td><td colspan="1" rowspan="1">-1%</td></tr><tr><td colspan="1" rowspan="1">93.5%</td><td colspan="1" rowspan="1">1.88</td><td colspan="1" rowspan="1">-1%</td></tr><tr><td colspan="1" rowspan="1">94%（基准）</td><td colspan="1" rowspan="1">1.89</td><td colspan="1" rowspan="1">0%</td></tr><tr><td colspan="1" rowspan="1">94.5%</td><td colspan="1" rowspan="1">1.90</td><td colspan="1" rowspan="1">1%</td></tr><tr><td colspan="1" rowspan="1">95.0%</td><td colspan="1" rowspan="1">1.91</td><td colspan="1" rowspan="1">1%</td></tr><tr><td colspan="1" rowspan="5">市场租金及物业费增长率变化</td><td colspan="1" rowspan="1">2.50%</td><td colspan="1" rowspan="1">1.86</td><td colspan="1" rowspan="1">-2%</td></tr><tr><td colspan="1" rowspan="1">2.75%</td><td colspan="1" rowspan="1">1.87</td><td colspan="1" rowspan="1">-1%</td></tr><tr><td colspan="1" rowspan="1">3.00%（基准）</td><td colspan="1" rowspan="1">1.89</td><td colspan="1" rowspan="1">0%</td></tr><tr><td colspan="1" rowspan="1">3.25%</td><td colspan="1" rowspan="1">1.91</td><td colspan="1" rowspan="1">1%</td></tr><tr><td colspan="1" rowspan="1">3.50%</td><td colspan="1" rowspan="1">1.92</td><td colspan="1" rowspan="1">2%</td></tr></table>

（三）关于运营管理安排

1.关于运营管理费

（1）关于基础运营管理费。根据申报材料，本项目基础运营管理费由基本运营服务费A和B构成，费率分别为3%和2.5%，首发项目为3.5%。请管理人说明费率设置差异的原因及合理性，并结合本项目历史成本情况说明是否符合《审核关注事项》第六十九条相关要求。

回复：

新购入基础设施项目与首发项目的基础运营管理费率存在差异，主要系考虑到运营管理机构为基础设施基金信息披露、路演推介活动中涉及新购入基础设施项目运营策略等事项提供咨询服务而收取的管理咨询服务费用，具备合理性。

1）首发及扩募基础运营管理费的设置逻辑不同

首发基础运营管理费系在未发行公募REITs情况下项目公司向东久上海支付的项目运营管理费率3%基础上略微上浮。在东久新经济REIT发行前的历史存续阶段，首发项目公司上海华靳建设有限公司、昆山华普瑞实业有限公司、无锡奥迈特实业有限公司、常州麦里奇实业有限公司与东久上海签署了《开发与资产管理服务协议》，约定项目运营管理费金额等于总租赁收入的3%。在东久新经济REIT发行后，根据首发项目公司、运营管理机构、基金管理人签署的《运营管理服务协议》，支付给东久上海的基础运营管理费为项目公司对应期间的资产运营收入的3.5%。根据《运营管理服务协议》，运营管理机构提供服务包括商业计划管理、执行商业计划、租赁咨询服务和招商等运营管理事项。考虑到运营管理机构的运管成本，以及实施基础设施基金后对资产运营质量要求的提升，同时考虑合理利润，运营管理机构收费处于合理水平。

扩募基础运营管理费除考虑3%的项目运营管理费之外（与新购入项目公司在扩募并新购入基础设施REITs前与运营管理机构东久上海签署的《开发与资产管理服务协议》约定的项目运营管理费率为总租赁收入的3%一致)，另考虑到运营管理机构已承诺设置独立部门负责本基金持有的基础设施项目相关的运营管理工作，以及为基础设施基金信息披露、路演推介活动等基金事项中涉及基础设施项目运营策略等事项提供日常咨询服务，上述工作对信息的真实性、准确性、及时性要求严格，在一般运营管理工作基础上增加了较大工作量。综合考虑上述情况后，运营管理机构未来为履行基础设施项目运营管理职责所需承担的具体成本科目预测如下表所示：

<table><tr><td rowspan=1 colspan=1>科目</td><td rowspan=1 colspan=1>预测期首个完整年度费用（万元）</td><td rowspan=1 colspan=1>占资产运营收入的比例</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=1>人员薪酬</td><td rowspan=1 colspan=1>85.00</td><td rowspan=1 colspan=1>2.67%</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=1>行政办公费用</td><td rowspan=1 colspan=1>20.00</td><td rowspan=1 colspan=1>0.63%</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=1>专业服务费</td><td rowspan=1 colspan=1>30.00</td><td rowspan=1 colspan=1>0.94%</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=1>差旅费及交通费</td><td rowspan=1 colspan=1>10.00</td><td rowspan=1 colspan=1>0.31%</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=1>其他管理成本</td><td rowspan=1 colspan=1>10.00</td><td rowspan=1 colspan=1>0.31%</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=1>不可预见费、承担REITs运营管理机构的合理报酬</td><td rowspan=1 colspan=1>20.00</td><td rowspan=1 colspan=1>0.63%</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=1>合计</td><td rowspan=1 colspan=1>175.00</td><td rowspan=1 colspan=1>5.50%</td></tr></table>

注：上述比例计算基数为2026年新购入基础设施资产运营收入。

综上，考虑运营管理机构的运管成本，以及运营管理机构为基础设施基金正常存续相关的信息披露、路演等工作开展的补充成本和合理企业利润后，本次扩募考虑在基本运营服务费A之外增加2.5%的基本运营服务费B处于合理水平。

2）扩募基础运营管理费率与已发行研发类产业园区公募REITs基础运营管理费率相比处于合理区间内

截至本反馈回复提交之日，根据公开信息整理，底层资产包含工业厂房资产的已发行公募REITs项目基础运营管理费占运营收入的比例约在3%-15%之间。新购入基础设施项目同属于工业厂房项目，其基础运营管理费率与已发行工业厂房公募REITs基础运营管理费率相比处于合理区间内。

<table><tr><td colspan="1" rowspan="1">项目名称</td><td colspan="1" rowspan="1">业态</td><td colspan="1" rowspan="1">资产区域</td><td colspan="1" rowspan="1">基础运营管理费率</td></tr><tr><td colspan="1" rowspan="1">中金联东科创REIT</td><td colspan="1" rowspan="1">工业厂房</td><td colspan="1" rowspan="1">北京大兴、顺义、房山区</td><td colspan="1" rowspan="1">基础管理费用按照项目公司营业收入的9%计提，其中2%为综合管理服务费，其余的基础管理费用作为外部管理机构提供输出管理服务的相关费用</td></tr><tr><td colspan="1" rowspan="1">临港 REIT(首发)</td><td colspan="1" rowspan="1">工业厂房</td><td colspan="1" rowspan="1">上海临港</td><td colspan="1" rowspan="1">基础运营管理费=项目公司全年资产运营收入*3.5%</td></tr><tr><td colspan="1" rowspan="1">博时津开产园REIT</td><td colspan="1" rowspan="1">研发办公+工业厂房</td><td colspan="1" rowspan="1">天津市滨海新区</td><td colspan="1" rowspan="1">基本管理费部分为项目公司经调整的营业收入（不含税）的3%</td></tr><tr><td colspan="1" rowspan="1">中金亦庄产业园REIT</td><td colspan="1" rowspan="1">工业厂房</td><td colspan="1" rowspan="1">北京经济技术开发区</td><td colspan="1" rowspan="1">当年经审计的营业收入的15%</td></tr></table>

综上，运营管理机构扩募运营管理机构的基础运营管理费用包含了为履行运营管理职责并实现运营效益所需的成本费用，基础运营管理费率水平谨慎合理。扩募基础运营管理费与首发基础运营管理费之间存在差异，符合首发、新购入基础设施项目的实际运营管理情况以及基金正常存续的发展情况，且与已发行工业厂房公募REITs的基础运营管理费率相比，新购入基础设施项基础运营管理费率处于合理区间内，具备合理性。

综上所述，首发及扩募的基础运营管理费率存在差异具备合理性；扩募基础运营管理费收费水平具备合理性、公允性、符合交易习惯，符合《审核关注事项》第六十九条的相关规定。

(2）关于绩效运营管理费。根据申报材料，本项目的绩效运营管理费为EBITDA实际金额与目标金额差额的一定比例。请管理人补充披露EBITDA目标金额的设定机制，根据《审核关注事项》第七十条相关要求说明现有机制能否有效实现激励约束目标、体现奖惩对等原则。

回复：

1）EBITDA目标金额的设定机制

根据新购入项目公司、基金管理人、运营管理机构签署的《运营管理服务协议》，EBITDA目标金额系指新购入项目公司应当实现的EBITDA的目标金额，具体为：2025年及2026年的EBITDA目标金额应不低于《国泰君安东久新经济产业园封闭式基础设施证券投资基金2025年度及2026年度可供分配金额测算报告的审核报告》及其测算底稿所载新购入基础设施项目对应年度预测金额。“EBITDA”系指新购入项目公司税息折旧及摊销前利润，将净利润调整为税息折旧及摊销前利润需加回折旧和摊销、利息支出及所得税费用，此处利润的计算时不考虑租金收入直线摊销、利息收入及公允价值变动的影响。若专项计划存续时间在某一自然年度不满一年的，新购入项目公司在对应期间内的EBITDA目标金额=专项计划在该自然年度实际存续的天数×该自然年度EBITDA目标金额/365；2027年及以后年度的EBITDA目标金额为当年财务预算所对应的EBITDA，当年财务预算所对应的EBITDA原则上不应低于前两个年度实现EBITDA 平均值的 95%。

2）绩效运营管理费的收取方式

本基金运营管理费用在基础运营管理费的基础上进一步设置了绩效运营管理费，对运营管理机构超额完成业绩目标予以奖励，用于进一步考核激励运营管理机构，促使其提高运营质效，推动其提升管理水平，促进新购入基础设施项目长期稳健运营。为进一步体现奖惩对等原则，基金管理人对运营管理机构的绩效运营管理费计算公式做出如下调整：

各方同意，在某一个资产运营收入回收期内新购入基础设施项目实现的EBITDA加总不低于EBITDA目标金额的前提下，若满足某一物业资产的资产运营收入回款比例不低于96%，则各项目公司应按下述约定向运营管理机构支付绩效运营管理费：

满足条件的新购入项目公司应当于年度审计报告出具后10个工作日内由新购入项目公司基本户向运营管理机构支付上一个资产运营收入回收期的绩效运营管理费。

绩效运营管理费的计算公式为：各项目公司每年应支付的绩效运营管理费=5.5%*该资产运营收入回收期对应物业资产实现的资产运营收入*R。

R的取值根据EBITDA完成率(即“实现的EBITDA/EBITDA目标金额”）确认，具体如下：

<table><tr><td rowspan=1 colspan=1>EBITDA完成率情况</td><td rowspan=1 colspan=1>R取值</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=1>115%<EBITDA完成率</td><td rowspan=1 colspan=1>40%</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=1>110%<EBITDA完成率≤115%</td><td rowspan=1 colspan=1>30%</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=1>105%<EBITDA完成率≤110%</td><td rowspan=1 colspan=1>20%</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=1>100%<EBITDA完成率≤105%</td><td rowspan=1 colspan=1>10%</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=1>EBITDA完成率=100%</td><td rowspan=1 colspan=1>0</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=1>95%<EBITDA完成率<100%</td><td rowspan=1 colspan=1>-10%</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=1>90%<EBITDA完成率≤95%</td><td rowspan=1 colspan=1>-20%</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=1>85%<EBITDA完成率≤90%</td><td rowspan=1 colspan=1>-30%</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=1>EBITDA完成率≤85%</td><td rowspan=1 colspan=1>-40%</td></tr></table>

为免疑义，上述计算公式的具体数值应以项目公司年度审计报告中的审计值为准，每一物业资产绩效管理费应按照上述公式单独核算。

特别地，根据《运营管理服务协议》约定，运营管理机构将每年实际收到的绩效运营管理费中不低于【85】%作为业绩报酬激励到岗位个人。相关激励岗位及激励方案由运营管理机构在《运营管理服务协议》生效前提交基金管理人备案。

3）绩效运营管理费的奖惩对等和激励约束效果

以实现的EBITDA与EBITDA目标金额的比例作为绩效运营管理费的收取比例参数选择依据可同时考核新购入基础设施项目运营收入及运营成本，从而全面考察新购入基础设施项目的整体运营情况。

在新购入基础设施项目运营效果超预期导致实现的EBITDA高于EBITDA目标金额时，绩效运营管理费为正。在新购入基础设施项目运营效果不达预期导致实现的EBITDA低于EBITDA目标金额时，绩效运营管理费为负，将相应扣减基础运营管理费用。通过设置对等的奖惩机制可以激励扩募运营管理机构实施有效的主动管理措施，提升新购入基础设施项目的业绩表现，兼具激励性与约束性。

（3）关于运营收入保障安排。根据申报材料，新购入项目公司EBITDA低于目标金额，差额部分从基础运营管理费中扣减。请管理人对上述安排是否符合《基础设施基金指引》第八条相关要求，新购入基础设施项目能否独立产生持续、稳定的现金流，是否具有持续经营能力，发表明确意见。

回复：

经管理人根据《基础设施基金指引》第八条相关要求核查，新购入基础设施项目可以独立产生持续、稳定的现金流，具有持续经营能力。

新购入基础设施资产收入系独立产生，主要为租赁服务收入和物业服务收入。东久（南通）智造园建筑面积为52,531.34平方米，包括8栋单层标准厂房和2栋配套用房，总可出租面积为51,865.28平方米，截至2025年3月末处于100%出租率的满租状态。东久（南通）智造园项目通过向租户出租物业获取租赁服务收入，通过物业管理公司向租户提供物业管理服务获取物业费收入。东久（重庆）智造园一期项目收入独立产生，主要为租赁服务收入和物业服务收入。东久（重庆）智造园一期建筑面积为47,656.06平方米，包括7栋单层标准厂房和4栋配套用房，总可出租面积为46,263.83平方米，截至2025年3月末出租率为90.50%，根据已签署的租赁合同，该项目自2025年9月1日起满租。东久（重庆）智造园一期项目通过向租户出租物业获取租赁服务收入，通过物业管理公司向租户提供物业管理服务收取物业费收入。

东久（南通）智造园起始运营于2020年7月，历史三年及一期末，出租率均为100%，到期租约实现无缝新签。东久（重庆）智造园一期起始运营于2018年1月，历史三年末出租率均为100%，截至2025年3月末出租率为90.50%，根据已签署的租约情况，该项目出租率将在2025年9月1日起达到100%。

综上所述，新购入基础设施资产可以独立产生持续、稳定的现金流，具有持续经营能力。

2.关于分层决策机制。请管理人根据《审核关注事项》第六十四条要求，评估完善不同层级针对运营管理相关重要事项的决策程序和审批权限，充分发挥运营管理机构及相关方参与本项目运营的作用。

回复：

本基金从充分提升运营管理效率的角度出发，在基金份额持有人大会、基金管理人、项目公司等各个层级设置了有效的分层决策机制，能够充分发挥运营管理机构及相关方在基础设施项目运营管理方面的专业能力，并给予运营管理机构一定的独立自主权，充分调动运营管理机构自主能动性，从而保障基础设施项目平稳、高效、有序运行。

(1) 分层决策机制

1）基金份额持有人大会层面

基金份额持有人大会由基金份额持有人组成，基金份额持有人的合法授权代表有权代表基金份额持有人出席会议并表决。基金份额持有人持有的每一基金份额拥有平等的投票权。

本基金《基金合同》“第八部分基金份额持有人大会”对基金份额持有人大会做了相关约定，其中“一、召开事由”明确约定了需召开基金份额持有大会进行决策的事项。

本基金首发原始权益人同一控制下的关联方已合计持有20%的基金首发份额，本基金扩募原始权益人同一控制下的关联方拟持有20%的基金扩募份额，有权就运营管理相关事项要求召开基金份额持有人大会，基金管理人、基金托管人都不召集的情况下自行召集基金份额持有人大会，能够充分保障原始权益人或其同一控制下的关联方的权益，更好地发挥其参与基础设施项目运营管理重大决策的作用。

2）基金管理人层面

基金管理人内部设立投资管理议事机构，作为基金管理人公募REITs业务最高决策机构，负责基金管理人公募REITs业务开展过程中的重大事项决策。需要基金份额持有人大会审议的事项应在投资管理议事机构决策后按照法律法规规定及基金管理人内部流程提交基金份额持有人大会审议。基金管理人设立不动产投资部作为公募REITs业务的主要承办部门，负责具体执行基金管理人需主动履行的基础设施项目运营管理职责。投资管理议事机构负责决策公募REITs业务重大事项，非重大事项由投资管理议事机构授权的不动产投资部、风险管理部、法务监察部及相关部门审批同意后，由运营管理机构具体执行，在保证效率的同时，能充分发挥运营管理机构的主观能动性，从而确保基础设施项目平稳运行。

为进一步保障基础设施基金的专业化投资管理，基金管理人有权组建运营管理咨询委员会，就基础设施项目购入、出售方案、重大协议的签署或变更、以及运营过程中的重大事项等提供建议。运营管理咨询委员会由5人构成，其中2名为基金管理人指定的REITs业务人员、3名为原始权益人或其关联方提名并经基金管理人同意聘请的具备产业园项目投资、运营管理等经验的资深人士。通过运营管理咨询委员会的设置，可进一步发挥相关方参与项目运营管理的作用。 电

运营管理咨询委员会的审议事项如下：

A基础设施项目购入和出售方案，项目投资可行性分析；

B.基金或项目公司对外借款；

C签署并执行基础设施项目经营相关的关联交易协议；

D.基础设施项目相关重大协议的签署或变更，包括但不限于运营重大协议、大额工程改造合同、重大租赁协议等；

E.基础设施项目运营过程中的重大事项，包括但不限于基金年度经营预算、金额占基金净资产10%及以上的交易、估值发生重大调整、导致项目运营情况或产生现金流的能力发生重大变化的事项；

F.基金份额持有人就上述事项提请基金管理人召开份额持有人大会；

G.基金管理人认为其他与本基金相关的需经运营管理咨询委员会提供专业意见的重大事项。

运营管理咨询委员会的决策机制如下：

A.当发生上述范围内事项时，基金管理人可向运营管理咨询委员会征求意见。基金管理人根据议题提供书面材料，运营管理咨询委员会收到相关材料后，可就上述范围内事项召开会议。

B.运营管理咨询委员会会议可以现场或者通讯方式召开，各委员应就议题发表同意或反对意见，并具体说明理由。最终，由运营管理咨询委员会秘书将会议意见汇总提交至基金管理人参考。

C.运营管理咨询委员会会议的召开与否、各委员是否在约定时间内作出回复均不作为基金管理人投资管理议事机构决策的前提条件。

D.运营管理咨询委员会的意见仅作为基金管理人投资管理议事机构的决策参考，运营管理咨询委员会不得干涉基金管理人决策。基金管理人投资管理议事机构有权根据业务需求及管理需要适时调整运营管理咨询委员会议事规则。

3）项目公司层面

为提升运营决策的效率和质量，确保基础设施项目运营管理的持续稳定，由基金管理人委派项目公司的法定代表人、董事、监事、总经理、财务负责人。项目公司日常经营事项，由基金管理人、项目公司共同委托运营管理机构为基础设施项目提供运营管理服务，通过签订《运营管理服务协议》授权运营管理机构对基础设施项目进行运营管理，项目公司主要承担监督与审核的职责，充分地保障了运营管理机构日常运营管理的独立性。

根据《运营管理服务协议》，运营管理机构负责年度经营计划制定与执行、与基础设施项目租赁相关的日常运营事务、基础设施项目维修养护、基础设施项目安全生产项目等事项，同时协助项目公司完成财务管理、证照印章管理、档案资料归集管理、资产收购及处置、融资等工作。

（2）运营管理相关重要事项的决策程序和审批权限

1）经营计划制定及执行

运营管理机构负责制定年度经营计划，上报至基金管理人投资管理议事机构进行决策，运营管理机构负责执行并落实经营计划。

运营管理机构提供的运营管理服务应在经审批的经营计划及预算内执行，项目公司根据经营计划对运营管理机构服务事项进行监督和审核，上述运营管理服务包括但不限于招商、租户管理、合同管理、资产维修养护等运营管理事项。

对于经营计划及预算外的事项由基金管理人投资管理议事机构审批同意后执行，其中对于经营计划及预算外偏离较少的事项由基金管理人投资管理议事机构授权至不动产投资部、风险管理部、法务监察部及相关部门审批同意后执行。

2）其他重要事项

其他运营管理相关重要事项如金额不超过基金净资产5%的关联交易、对外借款、对外投资、利润分配、公司变更、决定项目公司高级管理人员及其他影响基金份额持有人利益的重大事项，项目公司还需上报基金管理人投资管理议事机构决策。

若运营管理相关重要事项根据法律法规或《基金合同》约定需经基金份额持有人大会进行决策的（如金额超过基金净资产5%的关联交易、法律法规及中国证监会规定的和《基金合同》约定的对基金合同当事人权利和义务产生重大影响的其他事项)，还应召开基金份额持有人大会进行表决。

综上所述，本基金在基金份额持有人大会层面、基金管理人层面、项目公司层面对运营管理事项设置了有效的分层决策机制，对运营管理相关重要事项设置了清晰明确的决策程序和审批权限。本基金通过层层递进的决策机制及清晰明确的分工安排，在充分保障基金份额持有人的权益基础上，能够充分发挥运营管理机构及相关方在基础设施项目运营管理方面的专业能力和主观能动性，在基金管理人及项目公司有效监督下保证了运营效率，从而确保基础设施项目平稳、高效、有序运行。

（四）关于新购入基础设施项目要求。根据申报材料，本基金扩募前2025年度及2026年度现金流分派率预测值分别为4.50%和4.75%，扩募后2025年度及2026年度合并现金流分派率预测值分别为4.62%和4.83%。

1.请管理人结合首发及扩募项目风险收益特征，补充核查本次新购入基础设施项目是否充分保护投资者合法权益，是否体现风险收益对等，并对本次新购入基础设施项目是否符合《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第3号——新购入基础设施项目（试行)》（以下简称《新购入基础设施项目指引》）第八条第三款相关要求发表明确意见。

回复：

管理人综合考虑首发资产上市以来整体的运营表现、扩募项目风险收益特征，本次新购入基础设施项目可在提升基金规模和抵御市场风险波动能力的同时实现投资组合分散化和整体收益表现，另扩募的定价安排可充分保护投资者的合法权利，确保交易价格公允和风险收益对等，因此本次新购入基础设施项目符合《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第3号—新购入基础设施项目（试行)》（以下简称《新购入基础设施项目指引》）第八条第三款相关要求。

1）本基金自上市以来整体运营表现稳定

国泰君安东久新经济REIT（场内简称：东久REIT，基金代码：508088）于2022年10月14日在上海证券交易所挂牌上市。自上市以来，东久REIT取得了良好的经营业绩表现。2022年度-2024年度以及2025年1-6月，首发项目报告期平均出租率分别为98.81%、99.71%、98.44%、95.38%，总体表现稳定。2025年1-6月出租率较2024年同期（97.16%）变动主要为2025年一季度内东久（无锡）智造园部分租约（14,960.94平方米）正常到期、2025年二季度该项目完成签约5,959.57平方米。

可供分配方面，2023年和2024年累计可供分配金额分别占首发招募说明书预测的2023年可供分配金额75,038,855.34元的比例为107.30%、103.52%。具体而言，2022年度（自2022年9月23日至2022年12月31日）累计可供分配金额为25,873,564.25元。2023年度、2024年度累计可供分配金额分别为80,591,425.90元、77,682,738.51元。2025年1-6月可供分配金额为3,956.52万元（一季度和二季度报告数据加总），同比变动-5.48%（根据2024年半年度报告，对应期间可供分配金额为4,185.70万元），主要原因是2024年同期预收租金较高，同时2025年1-6月出租率较2024年同期下降，导致2025年1-6月可供分配金额较2024年同期下降。

2）新购入基础设施项目涉及的相关风险情况

关于供需变化可能带来的经营压力，已在本反馈回复文件“一、主要反馈问题-（一）关于基础设施项目运营-2.关于项目竞争力”集中表述。考虑到新购入基础设施资产区域内未来供应项目多系多层厂房产品（在承重、柱间距、层高等多个维度均低于单层厂房，竞争力弱于单层厂房）或距离新购入基础设施资产较远或在聚焦行业方面与新购入基础设施资产存在较大差异，预计对新购入基础设施资产到期租约续签率、退租后新签租约以及租金价格水平可能造成的经营压力整体较为可控。

关于租户行业集中涉及的风险，已在本反馈回复文件“一、主要反馈问题-（一）关于基础设施项目运营-4.关于租户集中度”披露相关内容，“本次新购入基础设施项目底层租户行业分布存在较为集中的情况，其中汽车配件行业租赁面积占比为47.48%，总体较高。东久（南通）智造园、东久（重庆）智造园一期汽车配件行业租户承租面积分别占各自已出租面积的15.62%、

86.95%。其中，东久（重庆）智造园一期项目汽车配件行业租户明显占比较高，主要系项目坐落于重庆市渝北区龙兴镇汽车产业聚集区龙兴工业园，所在区域汽车产业集聚，项目周边有长安汽车、长安福特、赛力斯，大陆、延锋、安道拓、赣锋锂电、信质电机等两百家核心零部件企业，已经形成汽车产业的区域高度聚集。基金存续期内如汽车配件行业竞争加剧、发展不佳，客观上可能对基金的运营表现产生不利影响”。

关于新购入基础设施资产底层租户运营稳定性，已在本反馈回复文件“一、主要反馈问题-（一）关于基础设施项目运营-1.关于租户集中到期”披露相关内容，历史三年及一期新购入基础设施资产运营稳定，底层租户无缝新签及无缝续租比例为92.34%、处于较高水平：同时根据项目相关统计数据和文件以及工业厂房租户行业特性，新购入基础设施资产底层租户固定资产投资和迁移成本较高，具备较强的租户粘性；另结合重要现金流提供方历史签约和续租情况，管理人认为重要租户换租、集中换租风险整体可控，运营较为稳定。

3）本次扩募发行后将扩大基金规模，提升基金抵御市场风险波动的能力

本基金首次发售时发行规模15.175亿元，假设按照新购入基础设施资产估值（本次反馈回复估值）3.59亿元测算本次扩募发行规模，则本次扩募完成后，基金总发行规模合计为18.765亿元，在已上市产业园区基础设施REITs中募集规模适中。规模增长将增强本基金抵御风险的能力，有助于提升本基金的二级市场稳健表现。

4）本次新购入基础设施资产类别与首发基础设施资产同属于工业厂房，本次扩募完成后有助于进一步实现投资组合分散化、提升基金的整体收益表现

本次新购入基础设施资产同样系单层标准工业厂房项目，分别位于南通市和重庆市，本次扩募可进一步分散化本基金持有的投资组合、扩充本基金对全国优质工业厂房的地区覆盖范围。同时根据新购入基础设施资产估值测算，在扩募完成后，本基金收益水平将实现增厚，进一步提升基金业绩表现，提升基金长期投资价值。具体如下表：

<table><tr><td rowspan=1 colspan=1></td><td rowspan=1 colspan=1>2025年7-12月</td><td rowspan=1 colspan=1>2026年</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=1>基金扩募前分派率</td><td rowspan=1 colspan=1>1.70%</td><td rowspan=1 colspan=1>3.91%</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=1>新购入基础设施资产分派率</td><td rowspan=1 colspan=1>2.89%</td><td rowspan=1 colspan=1>5.78%</td></tr><tr><td rowspan=1 colspan=1>合并现金分派率</td><td rowspan=1 colspan=1>1.89%</td><td rowspan=1 colspan=1>4.20%</td></tr></table>

注：1）假设以2025年8月5日（计算日）（不含）前20交易日基础设施基金交易均价3.87元/份计算基金总规模；2)基金扩募前分派率=预测期首发基础设施资产可供分配现金流/(计算日前20个交易日基金均价*扩募前基金份额)；3）新购入基础设施资产分派率=预测期新购入基础设施资产可供分配现金流/新购入基础设施资产评估净值；4）合并现金分派率=预测期首发和新购入基础设施资产可供分配现金流/（基金市值+新购入基础设施资产评估净值)。

5）本次扩募的定价安排可充分保护投资者的合法权益，确保交易价格公允

本次扩募有待基金份额持有人大会决议本次扩募采用的具体方式。关于本次扩募发行定价的具体安排，以基金管理人后续披露的基金份额持有人大会决议及相关发售公告中披露为准。

如基金份额持有人大会决议本次扩募发售采用公开扩募方式的，本次公开扩募的发售价格应当由基金管理人遵循基金份额持有人利益优先的原则，根据基础设施基金二级市场交易价格和新购入基础设施项目的市场价值等有关因素，合理确定。公开扩募的发售价格应当不低于发售阶段公告招募说明书前20个交易日或者前1个交易日的基础设施基金交易均价。

若基金份额持有人大会决议采用定向扩募的，本次定向扩募的定价基准日为基金本次扩募的发售期首日或法律法规、《新购入基础设施项目指引》允许的其他日期。本次定向扩募的发售价格应当不低于定价基准日前20个交易日基础设施基金交易均价的90%。其中，定价基准日前20个交易日基础设施基金交易均价=定价基准日前20个交易日基础设施基金交易总额÷定价基准日前20个交易日基础设施基金交易总量。如定向扩募的发售对象属于《新购入基础设施项目指引》第四十八条第二款规定以外的情形的，具体发售价格将在获得中国证监会准予本基金变更注册、上海证券交易所审核通过本基金的基础设施基金产品变更申请并经基金份额持有人大会审议通过后，由基金管理人按照相关法律法规以及交易所监管规则的规定，以竞价方式确定。

2.请管理人及律师对本次新购入基础设施项目是否符合《新购入基础设施项目指引》第五条、第六条、第七条、第九条、第十条相关要求，以及基础设施项目固定资产投资管理相关要求发表明确意见。

回复：

经基金管理人及律师核查，本次新购入基础设施项目符合《新购入基础设施项目指引》第五条、第六条、第七条、第九条、第十条以及固定资产投资管理相关要求。

1）关于本次新购入基础设施项目符合《新购入基础设施项

目指引》第五条规定的情况说明

A.新购入基础设施资产涉及的国家重大战略包括长江经济带发展战略、长三角一体化发展战略及西部大开发战略；涉及的宏观调控政策包括供给侧的经济结构性改革，涉及的国民经济和社会发展总体规划为“十四五”规划，涉及的专项规划和区域规划包括《南通市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》、《南通市“十四五”制造业高质量发展规划》、南通市《加快建设制造强市行动计划》、《南通市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》、《重庆市制造业高质量发展“十四五”规划（2021-2025)》、《重庆都市圈发展规划》及《重庆市建设世界级智能网联新能源汽车产业集群发展规划（2022—2030年)》。经基金管理人及律师核查，东久（南通）智造园租户均为高端装备及制造产业、新能源新材料产业，东久（重庆）智造园一期租户为高端汽车零部件企业、新材料企业，符合上述国家重大战略、发展规划、产业政策等法律法规的规定。

根据本次扩募方案，本基金通过资产支持证券管理人（代表专项计划）收购项目公司100%的股权，从而间接新购入东久（南通）智造园、东久（重庆）智造园一期。本次新购入基础设施项目构成《中华人民共和国反垄断法》第二十五条7规定的经营者集中情形。此种经营者集中方式下，参与集中的收购者包括资产支持证券管理人（代表专项计划）、项目公司。根据容诚会计师事务所（特殊普通合伙）分别出具的“容诚审字[2025]200Z3153号”（《南通弗洛达实业有限公司审计报告》）和“容诚审字[2025]200Z3152号”（《重庆迪梦捷实业有限公司审计报告》)，2024年南通弗洛达实业有限公司、重庆迪梦捷实业有限公司营业收入分别为14,441,148.70元、18,695,846.49元，未达到《国务院关于经营者集中申报标准的规定（2024年修订)》第三条规定的营业额申报标准，因此，无需进行经营者集中申报。

经基金管理人及律师对东久（南通）智造园、东久（重庆）智造园一期固定资产投资管理手续核查，东久（南通）智造园、东久（重庆）智造园一期履行了投资立项、规划、用地、环评、施工许可、竣工验收等固定资产投资建设手续，东久（南通）智造园、东久（重庆）智造园一期的固定资产投资建设的基本程序合法合规。

综上所述，本次新购入基础设施项目符合《新购入基础设施项目指引》第五条第（一）款规定。

B.本基金经中国证券监督管理委员会2022年9月1日证监许可[2022]1986号文准予注册。本基金基金合同于2022年9月23日生效，基金上市以来运作良好。

本次扩募涉及基金期限延长等期限变更事项，本基金存续期（即基金封闭期）从基金合同生效之日起45年调整为47年，满足基金份额上市交易所需的合同期限为五年以上的要求。

本基金首次发售上市时，基金份额总额为500,000,000.00份，募集期间净认购金额合计15.175亿元。本次扩募拟根据新购入基础设施项目批复估值金额新增发售基金份额，预计基金募集金额将进一步增加，满足基金份额上市交易所需的基金募集金额不低于二亿元人民币的要求。

根据《国泰君安东久新经济产业园封闭式基础设施证券投资基金持有人名册》，本基金的基金份额持有人不少于一千人，满足基金份额上市交易所需的基金份额持有人数量要求。

本基金的基金管理人为上海国泰海通证券资产管理有限公司，基金托管人为中国银行股份有限公司。经核查，本基金基金管理人、基金托管人符合《证券投资基金法》《公募基金运作办法》《基础设施基金指引》及《新购入基础设施项目指引》规定的担任基金管理人、基金托管人的资格和条件。

综上所述，本次新购入基础设施项目符合《新购入基础设施项目指引》第五条第（二）款规定。

C.本基金当前持有的首发基础设施资产为东久（金山）智造园、东久（昆山）智造园、东久（无锡）智造园、东久（常州）智造园。本次新购入基础设施资产为东久（南通）智造园和东久（重庆）智造园一期。首发基础设施资产与本次新购入基础设施资产均为产业园项目，属同一类型项目。本次新购入基础设施项目符合《新购入基础设施项目指引》第五条第（三）款规定。

D.根据《基金合同》约定，本基金初始设立、变更注册时的100%基金资产扣除相关费用后全部用于投资基础设施资产支持专项计划，专项计划以优质产业园基础设施项目为投资标的。

根据原始权益人及项目公司出具的承诺函，本次新购入基础设施项目属于优质产业园，有利于基础设施基金保持良好的基础设施项目投资组合，不损害基金份额持有人合法权益；有利于基础设施基金增强持续运作水平，提升综合竞争力和吸引力。本次扩募完成后，基金合并口径分派率预测值预计高于基金不实施扩募的分派率预测值，预计本次扩募有助于提升基金分派率表现。

综上所述，本次新购入基础设施项目符合《新购入基础设施项目指引》第五条第（四）款、第（五）款规定。

E.本次扩募的原始权益人同一控制下的关联方东久新宜（开曼)投资第一控股有限公司(DNE(Cayman)InvestmentIHoldingsLimited）拟认购扩募发售基金份额的20%，本次扩募完成后首发原始权益人、扩募原始权益人同一控制下的关联方认购基金份额比例合计占总基金份额的20%，较首次发售原始权益人认购比例未发生变化。

本次扩募发售阶段，基金管理人将积极寻找具有与基础设施项目同行业或相关行业较强的重要战略性资源，与基础设施基金谋求双方协调互补的长期共同战略利益的战略投资者参与本次扩募的战略配售，并根据届时基金份额持有人大会决议的发售方式进行扩募份额发售，预计本基金持有人结构不会发生重大变化。

本次扩募不涉及本基金治理结构的重大调整，前述涉及基金份额持有人结构变化不影响基金保持健全有效的治理结构。

综上所述，本次新购入基础设施项目符合《新购入基础设施项目指引》第五条第（六）款规定。

F.本次扩募参与机构新增扩募原始权益人为BOLINDALIMITED、DMJ INDUSTRIAL HOLDING (HK) LIMITED，新增财务顾问为申万宏源证券承销保荐有限责任公司（简称“申万宏源”），新增会计师事务所为容诚会计师事务所（特殊普通合伙）(简称“容诚”)。

经基金管理人及律师核查，扩募原始权益人BOLINDALIMITED、DMJ INDUSTRIAL HOLDING (HK) LIMITED 具备《基础设施基金指引》第八条及第五十条第（三）款、《上交所审核指引（试行)》第六条、《新购入基础设施项目指引》第十条规定的担任新购入基础设施项目原始权益人的主体资格；申万宏源具备为本次扩募提供财务顾问服务的主体资格及相应资质；容诚具备为本次扩募提供可供分配金额测算报告审核服务、新购入项目公司财务报表审计服务、新购入基础设施项目合并财务报表审计服务及备考合并资产负债表审阅服务的主体资格及相应资质。

上述参与机构的变化不会对基础设施基金当前持有的基础设施项目运营产生不利影响，符合《新购入基础设施项目指引》第五条第（七）款规定。

综上所述，本次新购入基础设施项目符合《新购入基础设施项目指引》第五条规定。

2）关于本次新购入基础设施项目符合《新购入基础设施项目指引》第六条规定的情况说明

A.本基金具备明确、合法的投资方向；有明确的基金运作方式；属于中国证监会规定允许设立的基金类别和品种；《基金合同》《托管协议》《招募说明书》《运营管理服务协议》等法律文件符合《证券投资基金法》《公募基金运作办法》《基础设施基金指引》的规定，符合《新购入基础设施项目指引》第六条第（一）款规定。

B本基金自2022年10月14日上市，于2025年3月27日向中国证监会、上交所提交基金变更申请，已满12个月；自设立以来基金运作情况良好，基金管理人已就本基金运营管理、投资管理、销售、登记和估值等业务环节制定了相关制度和技术系统，不存在运营管理混乱、内部控制和风险管理制度无法得到有效执行、财务状况恶化等重大经营风险，符合《新购入基础设施项目指引》第六条第（二）款规定。

C.根据本基金定期报告及《国泰君安东久新经济产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年度财务报表和审计报告》，基础设施项目运营状况良好，现金流稳定；最近一期审计报告未被出具否定意见或者无法表示意见，符合《新购入基础设施项目指引》第六条第（三）款、第（四）款规定。

综上所述，本次新购入基础设施项目符合《新购入基础设施项目指引》第六条规定。

3）关于本次新购入基础设施项目符合《新购入基础设施项目指引》第七条规定的情况说明

基金管理人上海国泰海通证券资产管理有限公司系由中国证监会批准设立的证券公司资产管理子公司，基金托管人中国银行为具有基金托管资格的商业银行，具备《证券投资基金法》《公募基金运作办法》《基础设施基金指引》及《新购入基础设施项目指引》规定的担任基金管理人、基金托管人的资格和条件。

根据公开信息以及律师对基金管理人的核查，基金管理人具备与拟购入基础设施项目相适应的专业胜任能力与风险控制安排；基金管理人最近2年内没有因重大违法违规行为受到行政处罚或者刑事处罚，最近12个月未受到重大行政监管措施；基金管理人最近12个月内未受到证券交易所公开谴责，不存在其他重大失信行为；基金管理人不存在擅自改变基础设施基金前次募集资金用途未作纠正的情形；基金管理人最近1年不存在未履行向本基金投资者作出的公开承诺的情形；基金管理人最近3年不存在严重损害基础设施基金利益、投资者合法权益、社会公共利益的重大违法行为。

本基金首发原始权益人同一控制下的关联方东久上海持有本基金基金份额100,000,000份，持有份额比例为20%，为本基金的第一大基础设施基金持有人。根据公开信息以及基金管理人、律师对持有份额不低于20%的第一大基础设施基金持有人的核查：

经查询中国证监会网站9、国家金融监督管理总局网站10、国家外汇管理局网站11、中国人民银行网站12、应急管理部网站13、生态环境部网站14、国家市场监督管理总局网站15、国家发展和改革委员会网站16、中华人民共和国财政部网站17、国家税务总局网站18、国家税务总局上海市税务局网站19、国家企业信用信息公示系统20、“信用中国”平台21、证券期货市场失信记录查询平台22、中国执行信息公开网-失信被执行人查询系统23和中国执行信息公开网-被执行人信息查询系统24，东久上海最近3年不存在严重损害基础设施基金利益、投资者合法权益、社会公共利益的重大违法行为。

经基金管理人及律师核查，东久上海就其于本基金首次发售时向本基金投资者公开作出承诺的最近一年履行情况如下：

<table><tr><td colspan="1" rowspan="1">序号</td><td colspan="1" rowspan="1">承诺函名称</td><td colspan="1" rowspan="1">主要内容</td><td colspan="1" rowspan="1">最近一年承诺履行情况</td></tr><tr><td colspan="1" rowspan="2">1.</td><td colspan="1" rowspan="2">《关于避免同业竞争承诺函》</td><td colspan="1" rowspan="1">公平对待首次发售项目（东久（金山）智造园、东久（常州)智造园、东久（无锡）智造园、东久（昆山）智造园）和竞争性项目（东久（重庆）智造园）、东久（重庆）智造园二期、东久（南通）智造园和东久（南通）智能制造基地）；避免可能出现的利益冲突。东久上海不会将首次发售项目公司（上海华斩、昆山华普瑞、无锡奥迈特、常州麦里奇）所取得或可能取得的业务机会优先授予或提供给任何其他竞争性项目，亦不会利用东久上海或东久上海同一控制下的关联方基础设施基金份额持有人的地位或利用该地位获得的信息作出不利于基础设施基金而有利于其他竞争性项目的决定或判断，并将避免该种客观结果的发生。同时，在竞争性项目符合基础设施基金适用去律法规要求的基础设施项目条件的情况下，将给予基础设施基金在同等条件下优先收购该等竞争性项目的权利。</td><td colspan="1" rowspan="1">本基金运作期间未发现东久上海因同业竞争事项侵害本基金及基金份额持有人利益的情形，且根据东久上海出具的承诺函，本条承诺已履行。</td></tr><tr><td colspan="1" rowspan="1">为各个首次发售项目服务的运营团队</td><td colspan="1" rowspan="1">根据各个首次发售项目的运</td></tr><tr><td colspan="1" rowspan="1"></td><td colspan="1" rowspan="1"></td><td colspan="1" rowspan="1">独立于东久上海内部其他团队，为且仅为各个首次发售项目提供运营管理工作服务；东久上海承诺并保证各个首次发售项目的运营团队的独立性。其已知悉或获得任何关于招商的新商机的，应秉承公平、平等和合理的原则处理业务机会，满足各个首次发售项目的招商需求</td><td colspan="1" rowspan="1">营团队名单及东久上海出具的承诺函，东久上海已为各个首次发售项目设置独立的运营团队，仅为首次发售项目公司提供运营管理工作服务，运营团队具有独立性。本条承诺已履行。</td></tr><tr><td colspan="1" rowspan="1">2.</td><td colspan="1" rowspan="1">《促进项目持续健康平稳运营的保障措施》</td><td colspan="1" rowspan="1">运营管理机构应定期编写年度预算及商业计划并提交基金管理人审批，产品存续期间设置激励机制，通过市场化激励手段提升基础设施项目运营效益，保障投资人利益。</td><td colspan="1" rowspan="1">经核查东久上海提供的年度预算及商业计划等资料，并根据东久上海出具的承诺函，东久上海已定期编写年度预算及商业计划并提交基金管理人审批，产品存续期间设置激励机制，通过市场化激励手段提升基础设施项目运营效益，保障投资人利益。本条承诺已履行。</td></tr></table>

根据东久上海出具的承诺函，东久上海最近1年不存在未履行向本基金投资者作出的公开承诺的情形。

综上所述，基金管理人和律师认为，本次新购入基础设施项目符合《新购入基础设施项目指引》第七条规定。

4）关于本次新购入基础设施项目符合《新购入基础设施项目指引》第九条规定的情况说明

基金管理人遵循公平、公正、基金份额持有人利益优先的原则，在有效保障基础设施基金可供分配现金流充裕性及分红稳定性前提下，合理确定本基金新购入基础设施项目的资金来源为扩募募集资金。此外，基金管理人已就本次扩募事项履行必要决策程序，并将根据基金合同第八部分第一条第（一）款约定，将本次扩募及新购入基础设施项目方案提交基金份额持有人大会审议。本次新购入基础设施项目符合《新购入基础设施项目指引》第九条规定。

5）关于本次新购入基础设施项目符合《新购入基础设施项目指引》第十条规定的情况说明

A.基金管理人已在《招募说明书》中“第十七部分原始权益人-二、原始权益人-（一）BOLINDALIMITED&（二）DMJINDUSTRIAL HOLDING (HK) LIMITED-4、组织架构、治理结构及内部控制情况；7、对基础设施资产的所有权及转让许可；9、信用状况”、律师已在《法律意见书》第一章中披露了扩募原始权益人的主体资格、享有新购入基础设施项目权益的情况、内部控制制度情况、违法违规及失信情况核查情况，确认其享有新购入基础设施项目完全所有权，信用稳健、内部控制健全，最近3年无重大违法违规行为，符合《基础设施基金指引》第八条相关规定。

B.根据扩募原始权益人出具的声明和承诺文件，扩募原始权益人将依法履行《基础设施基金指引》第十八条、第四十三条对原始权益人的各项义务，扩募原始权益人或其同一控制下的关联方参与战略配售的比例合计不低于本次扩募基金份额发售数量的20%，其中扩募份额发售总量20%的持有期自上市之日起不少于60个月，超过20%部分持有期自上市之日起不少于36个月(前述上市之日指扩募份额上市之日)，基金份额持有期间不允许质押。扩募原始权益人BOLINDALIMITED、DMJINDUSTRIAL已承诺将履行《基础设施基金指引》第十八条相关义务。

C.根据扩募原始权益人出具的承诺函，BOLINDALIMITED和 DMJ INDUSTRIAL HOLDING (HK) LIMITED 承诺不得侵占、损害基础设施基金所持有的基础设施项目，并应当履行下列义务：

①配合基金管理人、基金托管人以及其他为基础设施基金提供服务的专业机构履行职责；②确保基础设施项目真实、合法，确保向基金管理人等机构提供的文件资料真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏；③依据法律法规、基金合同及相关协议约定及时移交基础设施项目及相关印章证照、账册合同、账户管理权限等；④法律法规及相关协议约定的其他义务。扩募原始权益人已承诺如提供的文件资料存在隐瞒重要事实或者编造重大虚假内容等重大违法违规行为的，将购回基础设施基金的全部基金份额或新购入基础设施项目权益。扩募原始权益人已承诺将履行《基础设施基金指引》第四十三条规定的义务。

综上所述以及扩募原始权益人适当履行承诺的前提下，本次新购入基础设施项目符合《新购入基础设施项目指引》第十条规定。

6）关于本次新购入基础设施项目符合基础设施项目固定资产投资管理相关要求的情况说明

基金管理人已在《招募说明书》“第十四部分基础设施资产基本情况-五、新购入基础设施资产合法合规性情况-（一）东久（南通）智造园项目&（二）东久（重庆）智造园一期项目-3、合法合规性”、律师已在《法律意见书》第十一章中就新购入基础设施项目符合基础设施项目固定资产投资管理相关要求发表明确意见，具体如下：

经核查，东久（南通）智造园项目履行了投资立项、规划、用地、环评、施工许可、竣工验收等固定资产投资建设手续，并取得了《南通市企业投资项目备案证》《建设用地批准书》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《关于南通弗洛达实业有限公司年产主动性安全部品五合200万组、TPMS胎压检测器150万台项目及年产主动性安全部品五合100万组、TPMS胎压检测器100万台项目环境影响报告表的批复》《建筑工程施工许可证》《建筑工程竣工验收备案表》《南通市通州区建设工程规划核实合格证》《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》等文件。鉴上，东久（南通）智造园项目固定资产投资建设的基本程序合法合规。

经核查，东久（重庆）智造园一期项目履行了投资立项、规划，用地、环评、施工许可、竣工验收等固定资产投资建设手续，并取得了《重庆市企业投资项目备案证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《重庆市建设项目环境影响评价文件批准书》《建筑工程施工许可证》《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》《重庆市建设工程竣工规划核实确认书》《建设工程消防验收意见书》《重庆市建设项目竣工环境保护验收批复》等文件。鉴上，东久（重庆）智造园一期项目固定资产投资建设的基本程序合法合规。

综上所述，本次新购入基础设施项目符合固定资产投资管理相关要求。

基金管理人及律师认为，本次新购入基础设施项目符合《新购入基础设施项目指引》第五条、第六条、第七条、第九条、第十条相关要求，同时新购入基础设施项目符合固定资产投资管理相关要求。

二、其他反馈问题

（一）关于同业竞争。根据申报材料，如运营管理机构存在损害优先租赁权等行为，基金管理人有权不予支付绩效运营管理费或扣减对应期间的基础运营管理费的10%。请管理人根据《审核关注事项》之《第一号—产业园区》第十五条相关要求，结合产业园区定位、布局以及经营数据等，说明同业竞争情形对基础设施项目运营稳定性的影响，并对赔偿安排是否匹配潜在损失、能否有效避免同业竞争发表明确意见。

回复：

基金管理人已根据《审核关注事项》之《第一号—产业园区》第十五条相关规定进行核查。新购入基础设施项目历史经营情况良好，得益于区域经济快速发展、预期未来项目运营稳定性将获得有力支撑。运营管理机构同区域内存在竞争性项目，但运营管理机构已承诺设置独立部门负责本基金持有的基础设施项目相关的运营管理工作，且已就同业竞争事项出具承诺函，在担任新购入基础设施项目运营管理机构期间避免同业竞争带来的影响。同时，针对潜在的同业竞争及利益冲突问题，基金管理人已在《运营管理服务协议》中设置相应的约束机制，现有安排可有效避免同业竞争对基础设施项目运营稳定性的影响。

1.除新购入基础设施项目外，同区域内存在竞争性项目，但新购入基础设施项目历史运营情况总体良好，得益于区域经济快速发展、预期未来项目运营稳定性将获得较为有力支撑

截至本反馈回复提交之日，运营管理机构和/或同一控制下的关联方直接或通过其他任何方式间接拥有、管理和运营的特定产业园项目构成基础设施项目的竞争性项目（简称“竞争性项目”，竞争性项目是指与新购入基础设施项目或本基金底层基础设施项目位于同一城市且用途均为标准厂房的产业园项目)，具体包括：位于南通市的东久（南通）智造园二期、东久（南通）智造园三期、东久（南通）智能制造基地项目、东久（南通）智能制造基地二期项目、东久（海门）智造园、东久中国生物医药研发生产基地（与东久（南通）智造园构成竞争性项目）；东久（重庆）智造园二期（与东久（重庆）智造园一期构成竞争性项目）。

新购入基础设施资产历史运营情况稳定。东久（南通）智造园、东久（重庆）智造园一期分别于2020年7月、2018年1月开始运营，东久（南通）智造园2022年末、2023年末、2024年末以及2025年3月末出租率均为100%，东久（重庆）智造园一期对应时点出租率分别为100%、100%、100%、90.50%（根据已签署合约情况，2025年9月1日起满租）。

东久（南通）智造园租户均为高端装备及制造产业、新能源新材料产业，东久（重庆）智造园一期租户为高端汽车零部件企业和新材料企业。租户所在行业处于高速发展阶段，预期未来前景稳定向好，可一定程度缓释同业竞争的负面影响，助力出租稳定性。

区域经济发展方面，2024年，东久（南通）智造园所在的南通实现地区生产总值12,421.9亿元，按不变价格计算，比上年增长6.2%。根据公开报道，南通以6.2%的增速领跑江苏“万亿之城”。2024年南通市规模以上工业增加值比上年增长9.3%。累计增加值排名前十的重点行业拉动规模以上工业增加值增长6.6个百分点，其中专用设备、化学纤维、电气机械分别增长14.4%、14.1%、11.7%。六大产业集群产值增长8.5%，拉动规模以上工业产值增长5.3个百分点。其中，高端纺织、船舶海工、新材料产值分别增长12.6%、9.8%和7.5%，船舶海工规模突破2000亿元。高技术制造业中医药、电子及通信设备制造业产值分别增长11.9%和 4.7%。

东久（重庆）智造园一期位于重庆市两江新区。两江新区勇担成渝地区双城经济圈、西部陆海新通道、长江经济带等国家战略使命，叠加放大中新互联互通项目、重庆自贸试验区等平台优势。根据公开报道，2024年两江新区全域GDP突破5,000亿元大关，经济总量和综合实力迈上新的台阶，稳居19个国家级新区第一方阵。其中，两江新区直管区GDP同比增长7.2%。2024年，问界、深蓝、阿维塔等“两江造”新能源汽车产量突破55万辆，新区汽车产值实现2482亿元、增长40.4%。从企业看，2024年，两江新区新增高新技术企业210家、科技型企业700家，总量分别达到1,140家、6,000家，保持重庆市第一。

2.运营管理机构已设置独立部门负责本基金持有的基础设施项目相关的运营管理工作，且已就同业竞争事项出具承诺函

为进一步优化提升运营管理效率，缓释同业竞争及利益冲突风险，运营管理机构东久上海已设置独立部门负责本基金持有的基础设施项目相关的运营管理工作。同时，东久上海已经出具《关于避免同业竞争的承诺函》，承诺东久上海已制定严格的内部控制制度，将采取有效措施，降低与项目公司同业竞争与利益冲突的风险：若东久上海知悉或获得任何关于属于同一城市范围内招商的新商机的，应使得新购入基础设施项目在同等条件下享有优先获得该业务机会的权利，满足新购入基础设施项目的招商需求，充分保护公募基金份额持有人的利益。在本基金存续期间，东久上海承诺将严格遵守相关法律法规及公司内部控制制度的规定，控制产生同业竞争或利益冲突的潜在风险，并及时披露或有的同业竞争或利益冲突的事项。

3.针对潜在的同业竞争及利益冲突问题，基金管理人已在《运营管理服务协议》中设置相应的约束机制

针对可能涉及的损害新购入基础设施项目优先租赁权等潜在的同业竞争及利益冲突问题，基金管理人在《运营管理服务协议》中已明确约定，“因运营管理机构未确保在同等条件下新购入基础设施项目的优先租赁权利、故意诱导租户租赁运营管理机构其他竞争性项目、违反关联交易审查要求、违反《关于避免同业竞争的承诺函》项下其他承诺内容等原因导致新购入基础设施项目出租率下降的，基金管理人有权不予支付运营管理机构绩效运营管理费或扣减对应期间基础运营管理费的10%”。

《运营管理服务协议》中约定了对运营管理机构的考核及解聘机制，若因运营管理机构损害新购入基础设施项目的优先租赁权、新购入基础设施项目出租率下降以致某个资产运营收入回收期实现的运营净收益未达到对应期间的运营净收益目标金额的，基金管理人有权视偏离程度采取约谈、更换运营负责人或召集基金份额持有人大会就解聘运营管理机构进行表决。

综上所述，基金管理人认为，新购入基础设施项目同业竞争风险可控，运营管理机构运营管理其他同类型基础设施项目不会对新购入基础设施项目的运营稳定性产生不利影响。运营管理机构已承诺设置独立部门负责本基金持有的基础设施项目相关的运营管理工作，并已就同业竞争事项出具承诺函。本基金已就同业竞争问题设置针对运营管理机构的考核、惩罚及汰换等约束机制，能够对运营管理机构形成有效约束，损害赔偿安排可一定程度上填补可能给新购入基础设施项目造成的损失，现有安排能够有效避免新购入基础设施项目的同业竞争问题。

（二）关于流动性服务机制。根据申报材料，本基金为封闭式基金，存在流动性风险。请管理人根据《审核关注事项》第五十六条相关要求，评估在基金相关法律文件中明确约定基金管理人关于流动性管理的相关安排。

回复：

基金管理人已在相关法律文件中明确约定基金管理人关于流动性管理的相关安排，包括采取聘用流动性服务商等措施。

基金管理人已在《基金合同》“第七部分基金合同当事人及权利义务-一、基金管理人-（二）基金管理人的权利与义务”以及《招募说明书》“第四部分基础设施基金治理-一、基金层面的治理安排-（二）基金管理人与基金托管人的权利及义务”对流动性服务相关安排进行约定，并进一步明确“基金管理人将采取聘用流动性服务商等一系列措施提高基金产品的流动性”。

同时，基金管理人已在《招募说明书》“第十一部分基金份额的上市交易和结算-一、基金份额的上市交易”中披露“（十）

流动性服务商安排”，具体如下：

“基础设施基金上市期间，基金管理人原则上应当选定不少于1家流动性服务商为基础设施基金提供双边报价等服务。基金管理人及流动性服务商开展基金流动性服务业务，按照上交所《上海证券交易所上市基金流动性服务业务指南(2019年修订)》及其他相关规定执行。”

（三）关于保险金额。根据申报材料，本项目财产一切险保险金额低于项目估值。请管理人对保险购买情况是否符合《审核关注事项》第三十八条相关要求发表明确意见。

回复：

截至本反馈回复提交之日，新购入项目公司南通弗洛达、重庆迪梦捷已为新购入基础设施资产购买财产一切险，对应保险金额分别为1.88亿元和2.09亿元，可有效覆盖新购入基础设施项目估值。

根据中国太平洋财产保险股份有限公司上海市分公司（简称“太平洋财险上海分公司”）出具的保险单号码为“ASHHTGU02424QAAAA40Y”的《财产一切险保险单》，南通弗洛达已对南通弗洛达及其他相关企业投保财产一切险，保险期限为自2025年1月1日零时起至2025年12月31日二十四时止，保险金额为人民币112,590,937.50元。根据太平洋保险上海分公司出具的批单号为“BSHH05002425QAAA1Z8Q”的《批单》，南通弗洛达将上述财产一切险项下保额增加75,409,062.50元，直至保险期满，保险金额可覆盖南通弗洛达持有的东久（南通）智

造园目前估值1.70亿元。

根据太平洋财险上海分公司出具的保险单号码为“ASHHTGU02424QAAAA30L”的《财产一切险保险单》，重庆迪梦捷已对重庆迪梦捷及其他相关企业投保财产一切险，保险期限为自2025年1月1日零时起至2025年12月31日二十四时止，保险金额为人民币131,000,000.00元。根据太平洋保险上海分公司出具的批单号为“BSHH05002425QAAA1Z9V”的《批单》，重庆迪梦捷将上述财产一切险项下保额增加78,000,000元，直至保险期满，保险金额可覆盖重庆迪梦捷持有的东久（重庆）智造园一期目前估值1.89亿元。

本基金本次扩募份额发售后，基金管理人将督促运营管理机构协助新购入项目公司为新购入基础设施资产每年以资产估值为基数购买财产一切险，确保保额可覆盖新购入基础设施项目评估价值。根据《运营管理服务协议》约定，基金管理人将委托并授权运营管理机构代表新购入项目公司为基础设施资产选择并购买合适、足够的财产保险和公众责任险等保险；确保以新购入项目公司名义进行投保且登记新购入项目公司为受益人，并代表新购入项目公司进行理赔事宜。

综上所述，新购入基础设施项目的保险购买安排符合《审核关注事项》第三十八条相关规定。

（四）关于租赁备案。根据申报材料，本项目正在履行的租赁合同未办理租赁备案。请管理人根据《审核关注事项》第三十一条要求补充披露未办理备案的原因，并设置风险缓释措施。

回复：

运营管理机构正在开展租赁合同备案相关工作。租赁合同未备案不影响租赁合同效力，不会对新购入基础设施项目的房屋所有权及土地使用权的认定产生不利影响。基金管理人已就新购入基础设施项目租赁合同备案情况进行信息披露及风险揭示，并设置相应的风险缓释措施。

1）新购入基础设施项目部分房屋租赁合同尚未办理登记备案手续，运营管理机构正在开展租赁合同备案相关工作

截至本反馈回复出具之日，新购入基础设施项目房屋租赁合同尚未办理登记备案手续。经基金管理人及律师核查，项目公司历史上未因新购入基础设施项目房屋租赁合同未办理备案登记而被处以行政处罚或被追究相关责任25。根据《民法典》第七百零六条规定，仅就房屋租赁合同未能及时进行租赁备案的情况，不会影响房屋租赁合同的合法有效性，不会对新购入基础设施项目房屋所有权及对应土地使用权的认定造成不利影响。

目前运营管理机构正在开展租赁合同备案相关工作。本基金存续期间，根据《运营管理服务协议》的约定，运营管理机构将协助新购入项目公司申请并取得合法签订和执行经营合同所需的外部批准和登记，包括但不限于配合办理租赁备案/登记事宜。

2）基金管理人已就新购入基础设施项目租赁合同备案情况进行信息披露及风险揭示

关于新购入基础设施项目租赁合同备案的相关情况，基金管

理人已在《招募说明书》“重大风险提示-一、本基金特有风险-

（三）与基础设施项目相关的风险”及“第八部分风险揭示-一、本基金特有风险-（三）与基础设施项目相关的风险”进行风险揭示，具体如下：

根据相关法律规定，基础设施项目正在履行的租赁合同应当办理租赁登记备案手续。截至招募说明书出具之日，基础设施项目正在履行的租赁合同尚未办理租赁登记备案手续，可能导致受到行政处罚，进而对本基金的现金流造成不利影响。

3）基金管理人已就新购入基础设施项目租赁合同备案设置风险缓释措施

基金管理人已在《招募说明书》“第十四部分基础设施资产基本情况-五、新购入基础设施资产合法合规性情况-（一）东久（南通）智造园项目&（二）东久（重庆）智造园一期项目-3、合法合规性-（2）运营情况”补充披露针对未完成租赁合同备案的风险缓释措施，具体如下：

基金管理人将督促运营管理机构协助新购入项目公司于本基金本次扩募份额发售前完成新购入基础设施项目的租赁合同备案。同时，本基金已在《股权转让协议》中约定“转让方承诺，若目标公司因未办理租赁合同登记备案手续而受到行政处罚或遭受其他任何损失，转让方应赔偿目标物业、目标公司及受让方因此承受的各项损失”。同时《运营管理服务协议》中补充约定“若新购入项目公司因未办理租赁备案/登记而受到处罚或遭受其他损失，运营管理机构及时协助新购入项目公司办理该等手续，并承担相应的赔偿责任”。

综上所述，本次新购入基础设施项目涉及的租赁合同合法有效，基础设施基金已就租赁合同未备案事宜做了必要、可行的后续安排，符合《审核关注事项》第三十一条的相关要求。

（五）关于财务数据。请管理人根据《基础设施基金指引》第十五条（十九）相关要求，更新全套申报材料的财务数据至最近一期。

回复：

截至本反馈回复提交之日，管理人已根据《基础设施基金指引》第十五条（十九）相关要求，更新全套申报材料的财务数据至最近一期。

(本页无正文，为《关于<关于国泰君安东久新经济产业园封闭式基础设施证券投资基金产品变更暨扩募份额上市及国君资管东久新经济产业园基础设施二期资产支持专项计划资产支持证券挂牌转让申请受理反馈意见>的回复》之盖章页)

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